부산지방법원 2025타경102335. 부산 서구 동대신동3가 한주 아라미르 1층 101호입니다. 사건 표시는 다세대이지만 감정평가상 실제 이용상태는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정가 45,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 15,435,000원까지 내려왔습니다.
가격표만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만 권리 구조에는 별도의 비용이 있습니다. 임차인 황대용은 2022.12.27 전입했고, 권리 계산상 기준으로 잡힌 2026.01.09 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 대항력 있는 임차인으로 분류되어 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동3가 258-33 한주 아라미르 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 이근연 · 2017.12.08 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 15,435,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 태종대새마을금고 / 33,397,469원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 이미 말소된 근저당과 대항력 임차인을 분리해서 봐야 한다
2016.08.19 태종대새마을금고 근저당권은 채권최고액 29,900,000원으로 설정됐지만 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2026.01.09 태종대새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황대용 | 2022.12.27 | 5,000,000원 | 250,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 5,000,000원 인수 |
② 가격 해석 — 3회 유찰보다 중요한 것은 ‘실질취득’
현재 회차는 감정가 45,000,000원의 34.3%인 15,435,000원입니다. 다만 대항력 임차인 보증금 5,000,000원이 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 20,435,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 15,435,000원 | 5,000,000원 | 20,435,000원 |
| 4회 유찰 시 | 10,804,500원 | 5,000,000원 | 15,804,500원 |
| 5회 유찰 시 | 7,563,149원 | 5,000,000원 | 12,563,149원 |
임차보증금 5,000,000원은 낙찰가와 별도로 고정 부담되므로, 유찰이 거듭될수록 낙찰가 자체는 내려가도 실질취득액은 그보다 5,000,000원 높은 수준에서 형성됩니다. 동일 조건의 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,830원 |
| 인수 · 임차인 황대용 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,757,170원 |
현재 시나리오 계산상 임차인 황대용 보증금은 배당되지 않고 매수인이 5,000,000원을 인수합니다. 집행비용 677,830원을 제외한 14,757,170원이 소유자 교부로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 ‘동신초등학교’ 북동측 인근. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2016.08.17입니다. 위생·급배수·도시가스 공급설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 계단식 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류·소로3류 접합이며 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 971,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차 15,435,000원에 보증금 인수 5,000,000원을 더한 20,435,000원을 실제 권리비용 기준으로 보세요.
- 임차인 확인. 황대용의 전입일은 2022.12.27, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 250,000원입니다. 대항력과 실제 점유 상태를 원본 서류 및 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 다세대지만 집합건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 실제 사용 가능 범위와 향후 처분성을 확인해야 합니다.
- 회차별 계산. 4회 유찰 시 실질취득 15,804,500원, 5회 유찰 시 12,563,149원으로 계산됩니다. 유찰가 자체가 아니라 인수금 포함 총액을 비교하세요.
- 배당구조 확인. 현재 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서·등기부·채권계산서를 직접 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “감정가 34.3%”보다 “낙찰가 + 인수금”
이 물건의 첫인상은 3회 유찰, 최저가 15,435,000원입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 대항력 임차인 보증금 5,000,000원입니다. 현재 회차에서 실제 부담은 20,435,000원이며, 유찰이 더 진행돼도 이 보증금 인수는 별도로 남습니다.
또한 사건 표시는 다세대지만 감정상 이용상태가 제2종근린생활시설(사무소)이고, 총 세대수도 4로 제시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 일반 주거용 다세대와 같은 기준으로 가격 메리트를 판단하기보다, 대항력 임차인 인수·실제 이용상태·환금성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
