부산지방법원 2025타경102335. 부산 서구 동대신동3가 ‘한주 아라미르’ 1층 101호입니다. 사건상 용도는 다세대지만 집합건축물대장과 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)로 확인됩니다. 따라서 일반적인 주거용 다세대 물건과 동일하게 환금성을 평가하기보다는 실제 용도와 수요층을 별도로 봐야 합니다. 건물은 2016년 8월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 해당 호실은 1층입니다.
이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금 승계입니다. 임차인 황대용의 전입일은 2022년 12월 27일이고, 말소기준으로 계산된 경매개시결정일은 2026년 1월 9일입니다. 따라서 전입이 앞서며, 매각물건명세서·현황조사 기준으로 대항력이 인정되어 보증금 5,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102335 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동3가 258-33 한주 아라미르 1층 101호 |
| 도로명 | 부산광역시 서구 보동길 360 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 101호 · 사용승인일 2016.08.17 |
| 소유자 | 이근연 · 2017.12.08 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 22,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 태종대새마을금고 / 33,397,469원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
등기부에는 2016년 태종대새마을금고의 채권최고액 29,900,000원 근저당권이 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2026년 1월 9일 태종대새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 권리가 현재 말소기준으로 계산되어 있습니다. 문제는 임차인의 전입이 그보다 앞선 2022년 12월 27일이라는 점입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황대용 | 2022.12.27 | 5,000,000원 / 250,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 5,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 예상배당에서도 우선변제권이 없는 것으로 계산되어, 보증금 5,000,000원은 배당으로 소진되지 않고 매수인 인수액으로 남습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
이 물건은 2회 유찰되어 최저가가 감정가 45,000,000원의 49%인 22,050,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트 판단에 쓸 수 있는 동일·유사 면적 실거래 비교가 성립하지 않습니다. 18.44㎡ 기준 비교 자료가 대상과 매칭되지 않았고, 최근 실거래 금액도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
| 현재 최저매각가 | 22,050,000원 · 감정가의 49% |
|---|---|
| 현재 실질취득 | 27,050,000원 · 최저가 + 임차인 인수 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 15,434,999원 + 인수 5,000,000원 = 20,434,999원 |
| 4회 유찰 시 | 10,804,499원 + 인수 5,000,000원 = 15,804,499원 |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.0회 · 매각률 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 22,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,900원 |
| 인수 · 임차인 황대용 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,253,100원 |
현재 회차 계산에서는 임차인 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다. 집행비용은 796,900원, 소유자 잔여는 21,253,100원으로 계산되어 있습니다. 신청채권액은 33,397,469원이지만 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당순위와 금액은 입찰 전 원문 서류를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 북동측 인근. 부근은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 토지는 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 8m 내외 포장도로, 북서측 약 6m 내외 계단식 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류·소로3류 접합. 공시지가 971,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 4세대 규모에 공부상 사무소 용도이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 확인되어 매도·임대 출구를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 22,050,000원이 아니라 인수 5,000,000원을 더한 27,050,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차인 승계 확인. 황대용의 전입은 말소기준보다 앞서고 대항력이 인정되어 있습니다. 보증금 5,000,000원 전액 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대이지만 공부와 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 주거용 다세대와 같은 수요·대출·환금성을 전제하지 마세요.
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 실거래 기준이 잡히지 않으므로 주변 사무소·근린생활시설 및 유사 호실의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 원문 대조. 신청채권액 33,397,469원과 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 매각물건명세서·채권계산서 등 원문으로 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 대항력 임차인이 있는 사건이므로 낙찰 후 점유 이전과 보증금 반환·인도 시점을 함께 설계해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “500만원 인수”를 먼저 보라
표면적으로는 감정가 45,000,000원에서 두 번 유찰돼 22,050,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 매수인의 실제 부담은 그 가격에서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인 황대용의 보증금 5,000,000원을 인수하므로 현재 회차 실질취득은 27,050,000원입니다.
여기에 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 총 4세대 규모, 1층, 비교 가능한 실거래 근거 부족, 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반 이하니까 싸다”가 아니라 “인수금을 포함한 총취득원가가 실제 시장에서 통하는가”를 확인한 뒤 접근해야 할 물건입니다. 권리상 핵심 위험은 명확하고, 그 위험은 보증금 5,000,000원 승계입니다.
