창원지방법원 2024타경107357. 김해시 흥동 47-7 소재 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 1,040,234,400원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 249,759,000원까지 낮아졌습니다. 표면 숫자만 보면 감정가 대비 24.01%라 강한 가격 매력이 있어 보이지만, 다가구주택은 임차인 구조가 가격보다 먼저입니다. 이 사건은 말소기준 이후 임차권등기와 가압류가 여럿 붙어 있어 등기상 권리는 대부분 소멸하나, 매각물건명세서에 보증금·전입일 미상 점유자가 남아 있어 명도와 인수 가능성의 불확실성을 반드시 별도로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2018.07.30 을구 1번 장유농업협동조합 근저당권입니다. 이후 한국토지주택공사 가압류 3건, 강다현 가압류, 압류, 경매개시결정, 임차권등기 2건은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 한국토지주택공사 임차권은 데이터상 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 실제 임차인으로 보증금을 합산하면 안 됩니다. 즉 등기된 보증금 20,000,000원과 70,000,000원을 단순 합산해 90,000,000원으로 보는 방식은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경107357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 흥동 47-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 이준석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,234,400원 / 249,759,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,074,790,443원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 일괄매각. 목록 2 지붕의 태양광 시설 포함. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 미상 점유는 별도
등기상 핵심은 단순합니다. 2018.07.30 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임차권등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 다가구주택은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 이름이 불완전하게 표시된 기사항전, 공사는 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 이들은 대항력 “있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
② 임차인 구조 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건, 미상 2명
| 구분 | 성명 | 용도 / 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박정태 | 주거(임차권등기) · 2층 중 201호 부분 26㎡ 전부 | 20,000,000원 | 2023.01.31 / 2023.01.31 | 2024.06.12 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 주거(임차권등기) · 2층 중 203호 부분 40㎡ 전부 | 70,000,000원 | 2022.01.03 / 2021.12.03 | 2023.12.29 | 합산금지 박정태 보증금의 대위·승계 중복신고 |
| 미상 점유 | 기사항전 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보완 필요 |
| 미상 점유 | 공사 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보완 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 249,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,296,626원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 600,000,000원 | 245,462,374원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 한국토지주택공사 | 102,900,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 한국토지주택공사 | 80,360,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 한국토지주택공사 | 4,640,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 강다현 | 60,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구 847,900,000원 중 배당은 245,462,374원, 미배당은 602,437,626원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 보증금·전입일 미상 점유자의 권리관계가 확정된 것은 아닙니다.
④ 가격 구조 — 감정가 24%라도 ‘안전마진’으로 단정 금지
현재 최저가는 249,759,000원으로 감정가 1,040,234,400원의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 174,831,300원, 그 다음은 122,381,909원으로 제시되어 있습니다. 그러나 다가구주택은 보증금·명도·공실·수선비가 총수익률을 바꾸는 자산입니다. 특히 이 사건은 실제 임차인 1명 외에 미상 점유자 2명이 남아 있으므로, 단순히 감정가 대비 낙폭만 보고 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 249,759,000원 | 245,462,374원 | 602,437,626원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 174,831,300원 | 171,583,662원 | 676,316,338원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 122,381,909원 | 119,868,562원 | 728,031,438원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 흥동 “칠산서부동 행정복지센터” 서측 인근, 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입 가능, 인근 버스운행 및 남해고속도로 서김해IC가 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 259.2㎡, 제2종일반주거지역, 도시지역, 고도지구, 중로1류 접함, 공시지가 1,138,000원/㎡입니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다. 기타 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 박정태 외 미상 점유자 “기사항전”, “공사”의 실제 성명, 호실, 전입일, 보증금, 점유개시일을 원본으로 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 보증금 합산 금지입니다.
- 확약 부재. 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 관련 notes가 없으므로, 확약에 근거한 인수 0원 판단은 할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위. 목록 2 지붕의 태양광 시설 포함 여부를 현장과 매각서류로 대조하세요.
- 당해세·최우선변제. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당과 잔여, 명도비용이 달라질 수 있습니다.
- 다가구 환금성. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택의 임대수요, 공실, 수선비, 불법 용도변경 여부를 별도 확인하세요.
맺으며 — “감정가 24%”보다 “미상 점유 2명”이 먼저다
이 사건은 가격표만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 10.4억대 물건이 2.49억까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “싸다”가 아니라 확인 전 보류에 가깝습니다. 등기상 말소구조는 비교적 명확하고, 박정태 임차권과 한국토지주택공사 승계 건도 원칙은 정리됩니다. 하지만 매각물건명세서상 보증금·전입일 미상 점유자 2명이 남아 있어, 이들의 실제 권리관계를 확인하지 않으면 실질취득비용과 명도 난도가 고정되지 않습니다. 권리는 대체로 소멸, 가격은 낮음, 그러나 미상 점유 리스크가 핵심. 이 물건은 최저가가 아니라 점유관계 확인이 입찰의 출발점입니다.
