부산지방법원 2026타경100048. 부산 강서구 강동동 1755의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가 현황에서는 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 2000.12.05. 사용승인된 지상 1층 건이고, 지붕은 공부상 샌드위치판넬지붕이지만 현황은 아스팔트슁글지붕입니다. 토지는 801.0㎡이며 일부 도로공제를 감안해 평가됐습니다.
권리구조의 기준점은 2018.07.31. 설정된 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 근저당·전세권·가등기·가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 말소기준 뒤에는 2022.07.11. 씨앤에이치캐피탈주식회사 근저당 200,000,000원과 2026.01.16. 임의경매개시결정이 남아 있으나 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 강동동 1755 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 2000.12.05. 사용승인 · 조적조 · 지상1층 · 현황 아스팔트슁글지붕 |
| 토지 | 801.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 일부 도로공제 감안 |
| 소유자 | 김상희 |
| 감정가 / 최저가 | 910,382,240원 / 446,087,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 122,091,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준보다 앞선 등기 중 현재 매수인이 떠안을 것으로 표시된 권리는 없습니다. 2018.07.31. 북부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 468,000,000원이고, 2022.07.11. 씨앤에이치캐피탈주식회사 근저당권의 채권최고액은 200,000,000원입니다. 현재 회차 배당가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당에 배당돼 후순위 근저당에는 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순대 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
김순대의 전입일은 2022.04.26.으로 말소기준일 2018.07.31.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 사실관계상 대항력이 없고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계 자체는 매각물건명세서 원본으로 재확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 910,382,240원, 현재 최저매각가는 446,087,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 312,260,900원(감정가 34%), 4회 유찰 시 218,582,630원(감정가 24%)입니다.
그러나 이 사건에는 동일 용도·인근의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특히 주거용 건물과 801.0㎡ 토지가 결합된 물건이고, 감정평가상 시외곽지역·대중교통 다소 불편, 토지 일부 도로공제 등의 요소가 있으므로 실제 환금가치는 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 446,087,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,860,870원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 468,000,000원 | 439,226,130원 |
| 2. 근저당 · 씨앤에이치캐피탈주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 668,000,000원 중 439,226,130원이 배당되고, 228,773,870원의 미배당이 발생하는 가정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 강동동 ‘북정마을회관’ 남동측 인근이며, 주변은 전·답·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시외곽지역으로 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 2000.12.05. 사용승인된 지상1층 단독주택 이용 상태이며 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지마감 등으로 추정됩니다.
- 토지. 801.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 일부 도로공제를 감안해 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역으로 표시돼 있으며 기간은 2025.3.3 ~ 2030.3.2입니다.
- 건축물 차이. 지붕은 공부상 샌드위치판넬지붕이나 현황은 아스팔트슁글지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 김순대의 실제 점유 형태와 소유자 김상희와의 관계, 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 현황과 매각목록을 일치시켜 확인해야 합니다.
- 토지 일부 도로공제. 감정평가에서 일부 도로공제가 반영됐으므로 실제 사용 가능 면적과 진입 조건을 확인하세요.
- 지붕 현황 차이. 공부상 샌드위치판넬지붕과 현황 아스팔트슁글지붕의 차이를 현장과 건축물 관련 서류로 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 응찰 전 적용 여부와 필요한 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격과 환금성을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2018.07.31. 북부산농업협동조합 근저당이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 김순대의 전입도 2022.04.26.으로 뒤에 있어 대항력이 없으며, 배당표와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
반면 가격 판단은 별도입니다. 최저가는 2회 유찰 끝에 감정가 49%인 446,087,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 시외곽 입지, 대중교통 여건, 801.0㎡ 토지의 형상과 도로공제, 단독주택 이용상태, 토지거래허가구역 표시까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장·실거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 실제 환금가치를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
