부산지방법원 2026타경100051. 부산 북구 덕천동 ‘아남프라자’ 9층 905호, 동일면적 실거래 기준 전용 83.25㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되고, 건물은 철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물입니다. 현재 소유자는 김성자로, 2016년 6월 14일 매매를 원인으로 2016년 7월 11일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다.
현재 살아 있는 금전권리에서 핵심은 2025년 1월 20일 메디랑주식회사의 6,580,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2026년 1월 26일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐으며, 임차인도 없어 배당 후 매수인이 승계할 권리는 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 397-1 아남프라자 9층 905호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 금곡대로8번길 33 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일면적 실거래 기준 83.25㎡ · 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 김성자 (2016.07.11. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청 청구액 | 11,452,841원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 메디랑 가압류
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2025년 1월 20일 갑구 7번 메디랑주식회사 가압류가 말소기준권리이고, 이후 2026년 1월 26일 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·부산은행·국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태여서 현 시점의 인수 위험으로 연결되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 72.8%
아남프라자 동일면적 83.25㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 229,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 225,833,333원, 최신 거래는 2026년 6월 230,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.0% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 83.25㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 83.25㎡ | 20 | 242,500,000원 |
| 2025.08 | 83.25㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 83.25㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 83.25㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 83.25㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 83.25㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2024.01 | 83.25㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2023.10 | 83.25㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2023.09 | 83.25㎡ | 8 | 243,000,000원 |
| 2023.09 | 83.25㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2023.08 | 83.25㎡ | 8 | 239,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.25㎡ | 3건 | 225,833,333원 |
현재 최저가 164,500,000원은 최근 12개월 평균 225,833,333원의 72.8%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교해도 금액 차이가 큽니다. 권리 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준금액도 낙찰가 자체인 164,500,000원으로 볼 수 있고, 현재 회차에서는 최근 실거래 기준으로 가격 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,103,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 메디랑주식회사 | 6,580,000원 | 6,580,000원 |
| 3. 갑구 9번 · 메디랑주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,817,000원 |
현재 회차 가정에서는 등기상 금액이 확인되는 메디랑주식회사 가압류 6,580,000원이 전액 배당되고, 갑구 9번 강제경매개시결정 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 0원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 164,500,000원 | 6,580,000원 | 154,817,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 115,150,000원 | 6,580,000원 | 106,157,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 80,605,000원 | 6,580,000원 | 72,174,110원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설 등이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 덕천역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물 내 9층 905호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중이며, 북서·북동·남동·남서측 4면이 도로에 접하고 단지 내 주차장설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·덕성초등학교 상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 3,712,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 아남프라자는 275세대, 준공일은 2000.04.12이며 동일 83.25㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 164,500,000원은 최근 12개월 평균 225,833,333원의 72.8%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선 비교하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.0% 낮습니다. 할인폭과 시장 방향을 별개로 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.01.20 메디랑주식회사 가압류가 말소기준인지와 2026.01.26 강제경매개시결정의 최신 상태를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 공동주택·상가가 함께 있는 건물이므로 관리비 체납 및 공용부분 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 입지 성격 확인. 일반상업지역 내 공동주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 입지이므로 순수 주거단지와 동일한 환금성 기준을 적용하지 않는 편이 좋습니다.
맺으며 — “권리 단순 + 시세 할인, 다만 하락 흐름은 체크”
이 사건은 임차인 없이 현재 살아 있는 핵심 권리가 메디랑주식회사 가압류와 그에 따른 강제경매로 압축되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 164,500,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 225,833,333원의 72.8%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교해도 할인폭이 확인됩니다.
다만 최근 거래 추세가 이전 대비 -2.0%라는 점은 무시할 수 없습니다. 즉 이 물건은 “최저가가 낮아서 무조건 싸다”가 아니라, 인수 없는 실질취득가 164,500,000원이 최근 거래가격대보다 충분히 낮다는 점에서 가격 메리트가 생기는 사건입니다. 권리는 단순하고 가격도 할인 구간에 들어왔지만, 덕천역 인근 일반상업지역의 주상용 입지와 최근 가격 하락 흐름까지 감안해 최종 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
