부산지방법원 2026타경100056. 부산 사하구 감천동 20-3 소재 의료시설과 관련 토지가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 감천문화요양병원이며, 건물은 철근콘크리트조를 주구조로 하는 지상 4층 규모입니다. 신건 최저매각가는 4,249,673,000원으로 감정가와 사실상 동일한 수준입니다.
등기부에서는 2012년 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 압류가 정리되는 흐름입니다. 다만 과거 회생 관련 보전처분과 경매개시결정이 반복되고, 국세·지방세 및 공적기관의 압류도 다수 존재합니다. 등기상 말소 여부와 실제 배당 순위, 매수 후 운영·명도 부담은 각각 구분해 판단해야 합니다.
특히 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산했지만, 현황조사에 등장하는 점유자의 임대차 조건이 확인된 것은 아닙니다. 의료시설 특유의 사용 상태와 운영상 제약까지 고려하면, 일반 아파트처럼 등기부상 말소권리만 확인하고 입찰하기에는 검토할 부분이 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100056 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 20-3 외 관련 토지 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 의료시설(감천문화요양병원) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조를 주구조로 하는 지상 4층 건물 · 증축 부분 경량철골조 |
| 사용승인 / 증축 | 2006.05.17 / 2007.03.15 |
| 소유자 | 의료법인진연의료재단 (단독소유) |
| 감정가 | 4,249,673,640원 |
| 최저매각가 | 4,249,673,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 에이치에프에프이이유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 2,400,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2012.11.12 · 을구 2번 · 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.05 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 담보권·압류
현재 분석의 말소기준은 2012.11.12 접수된 을구 2번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그보다 앞선 2012.01.20 을구 1번 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)은 이미 말소된 권리로 분류되어 이번 매각에서 새롭게 인수되는 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다.
을구 2번 이후 설정된 수산업협동조합중앙회의 후순위 근저당 2건과 웰컴저축은행의 근저당, 각종 압류·가압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기가 소멸한다는 사실이 조세·공과금의 실제 배당 순위까지 확정하는 것은 아닙니다.
② 점유·임대차 — 실제 확인 대상 3명
현황조사 및 매각물건명세서에 황순남, 김재만, 윤혜경이 확인됩니다. 모두 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어, 기재된 전입일만 기준으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분 및 실제 임대차 관계가 확인되지 않아 각 점유자의 권리관계와 매수인 부담을 별도로 검증해야 합니다.
| 점유자 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황순남 | 2022.05.09 | 미상 | 선순위 대항력 없음 기재된 전입일 기준 |
확인 필요 확정일자 미상 |
미확정 보증금·점유관계 확인 |
| 김재만 | 2015.06.11 | 미상 | 선순위 대항력 없음 기재된 전입일 기준 |
확인 필요 확정일자 미상 |
미확정 보증금·점유관계 확인 |
| 윤혜경 | 2022.05.25 | 미상 | 선순위 대항력 없음 기재된 전입일 기준 |
확인 필요 확정일자 미상 |
미확정 보증금·점유관계 확인 |
③ 가격 검토 — 감정가 수준의 신건
감정가는 4,249,673,640원, 최저매각가는 4,249,673,000원입니다. 아직 유찰되지 않아 최저가가 감정가와 사실상 동일합니다.
이 물건은 병원으로 이용 중인 의료시설이어서 일반 주거용 실거래 평균을 그대로 비교 기준으로 삼을 수 없습니다. 동일 용도·규모·입지의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
건물 사용 상태, 제시외 건물, 일괄 평가된 토지, 실제 점유 및 의료시설로서의 활용 가능성을 함께 반영한 별도 가치검토가 필요합니다. 신건이라는 이유만으로 감정가가 실제 매도가격이나 환금가치를 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,249,673,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 44,896,730원 |
| 1. 을구 2번 · 수산업협동조합중앙회 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 을구 3번 · 수산업협동조합중앙회 | 178,800,000원 | 178,800,000원 |
| 3. 을구 4번 · 수산업협동조합중앙회 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 4. 을구 5번 · 웰컴저축은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 5. 갑구 25번 · 재단법인 서울의과학연구소 | 17,289,490원 | 17,289,490원 |
| 6. 갑구 27번 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 배당표상 소유자 잔여 | — | 3,057,486,780원 |
집행비용 추정치 및 기재된 채권최고액·청구금액 기준의 단순 예상배당입니다. 국세·지방세 등 우선배당, 임차인 최우선변제 및 신청채권자 관련 배당 검증 결과는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.
반면 다른 채권자들의 총 채권액 1,147,289,490원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 이 상태에서 표시된 소유자 잔여금 3,057,486,780원을 확정적인 잔여금으로 해석해서는 안 됩니다.
신청채권이 기존 근저당권의 양수·승계채권과 중복되는지, 채권자 및 담보권자 표시가 일치하는지, 배당 대상에서 누락된 금액이 있는지를 먼저 대조해야 합니다. 동일 채권을 별도 채권으로 중복 합산하는 것도 피해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 배당 검증은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 4,249,673,000원 | 0원 | 0원 가정 | 3,057,486,780원 |
| 1회 유찰 (80%) | 3,399,738,400원 | 0원 | 0원 가정 | 2,216,051,526원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,719,790,720원 | 0원 | 0원 가정 | 1,542,903,323원 |
기재된 배당 대상 채권은 각 회차에서 전액 배당되는 것으로 산출되어 있습니다. 그러나 이 결과는 신청채권 2,400,000,000원의 배당액이 모든 회차에서 0원으로 기록된 상태의 계산입니다. 따라서 소유자 잔여금과 매수인 인수액을 확정값처럼 활용해서는 안 됩니다.
유찰 후 최저가가 내려가더라도 점유자의 권리관계와 실제 배당 대상 채권이 바뀌지 않는 것은 아닙니다. 실질취득비용은 낙찰대금에 확정된 인수금액과 별도 취득·정리 비용을 더해 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 소재 서천초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 중·소규모 판매시설, 음식점, 의료시설, 자동차 관련 시설 등이 혼재한 노선상가지대와 고지대 주택가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스가 운행하는 간선도로 인근으로 전반적인 교통 여건은 무난하거나 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 의료시설인 감천문화요양병원으로 이용 중입니다. 급배수·위생·냉난방·승강기·화재탐지·경보·스프링클러 설비와 수변전설비 200KW, 발전설비 69KW가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지 현황은 상업용·완경사·부정형·중로각지로 기재되어 있습니다. 토지 관련 자료에는 627㎡, 공시지가 1,545,000원/㎡가 표시되어 있습니다. 일괄매각의 실제 토지 범위는 개별 목록과 대조해야 합니다.
- 건물. 사용승인일은 2006.05.17, 증축 및 용도변경일은 2007.03.15입니다. 건물은 지상 4층이며 증축 부분에 경량철골조가 포함됩니다. 공부상 구조와 실제 구조의 차이를 확인해야 합니다.
- 규제·건축. 제2종일반주거지역이며, 관련 토지 중 일부는 소로1류 접합 및 준보전산지 사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물과 구조 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주택이 아닌 요양병원 이용 건물이므로 병원 운영 지속 여부, 다른 용도로의 전환 가능성, 설비 상태, 실제 사용면적 및 매수 수요에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 현재 가격이 실거래 시세보다 낮다고 판단할 객관적 비교가격은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신청채권자 배당 검산. 에이치에프에프이이유동화전문유한회사 청구금액 2,400,000,000원과 배당 시뮬레이션상 배당액 0원의 관계를 확인하세요. 기존 수산업협동조합중앙회 담보권과의 승계·중복 여부를 우선 대조해야 합니다.
- 조세채권 조사. 국세·지방세 압류에 관한 실제 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 예상배당표에는 우선 차감 가능 금액이 확정 반영되어 있지 않습니다.
- 점유자 확인. 황순남·김재만·윤혜경의 실제 점유 여부와 계약관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하세요. 현황조사상 전입일만으로 의료시설 전체의 점유관계가 확정되지는 않습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부, 도로공제 14㎡, 건축물대장 대지면적 741㎡, 관련 토지의 지번과 현황을 감정평가서 및 매각목록 원본에서 확인하세요.
- 의료시설 실사. 감천문화요양병원의 실제 운영상태, 의료기관 관련 인허가, 시설·설비 상태, 건축물 용도 및 향후 운영·전환 가능성을 확인하세요. 건물 취득과 의료기관 운영자격의 승계는 별도 검토가 필요합니다.
- 과거 절차 확인. 2022년과 2024년 회생 관련 보전처분, 기존 경매개시결정의 취하·말소 경위, 현재 법인의 권리·의무 및 처분 관련 상태를 최신 원본 서류와 대조하세요.
- 가격 검토. 감정가에 근접한 신건입니다. 의료시설 및 부속 토지의 개별 시장가치와 매각 가능가격을 별도로 조사하고, 유찰 시에도 낙찰가 외 추가 부담이 있는지 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 토지 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리가 많다”와 “안전하게 취득한다”는 다르다
이 사건은 2012년 수산업협동조합중앙회 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류·가압류가 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리의 기준점은 비교적 명확합니다.
그러나 전입자 3명의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 신청채권 2,400,000,000원에 대한 배당액이 0원으로 표시된 점도 해소되지 않았습니다. 국세·지방세 압류에 따른 우선배당 문제 역시 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
게다가 본건은 요양병원으로 이용 중인 의료시설과 토지의 일괄매각으로, 일반 주거용 부동산보다 취득 이후의 사용·운영 및 환금성 검토가 중요합니다. 현재 최저매각가 4,249,673,000원을 최근 실거래 시세와 비교해 저렴하다고 평가할 근거도 확인되지 않습니다.
결론은 입찰 전 권리·점유·배당·시설 가치에 대한 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 등기상 소멸 구조만으로 인수위험 0원을 확정하거나, 감정가 수준의 신건에 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
