부산지방법원 2026타경100056. 부산 사하구 감천동 20-3 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 의료시설(감천문화요양병원)로 이용 중입니다. 감정가는 3,844,459,640원, 최저매각가는 3,844,459,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리분석의 기준점은 2012.11.12 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 432,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 수산업협동조합중앙회의 추가 근저당 178,800,000원·109,200,000원, 웰컴저축은행주식회사 근저당 360,000,000원, 여러 압류와 가압류, 그리고 2026.01.16 에이치에프에프이이유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 가운데 현재 등기상 남아 있는 후순위 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100056 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 20-3 |
| 등기 대상 | [건물] 부산광역시 사하구 감천동 20-3외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 의료시설(감천문화요양병원) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 4층 · 4층 증축부분 경량철골조 · 사용승인 2006.05.17 · 증축 및 용도변경 2007.03.15 |
| 소유자 | 의료법인진연의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 3,844,459,640원 / 3,844,459,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 을구 2번, 2012.11.12 수산업협동조합중앙회 근저당권 432,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류·현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2012.01.20 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,680,000,000원은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황순남 | 2022.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재만 | 2015.06.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.05.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 전입신고일이 말소기준일인 2012.11.12 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 이들의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 자체의 순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,844,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,844,590원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 178,800,000원 | 178,800,000원 |
| 3. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 4. 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 5. 가압류 · 재단법인 서울의과학연구소 | 17,289,490원 | 17,289,490원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,656,324,920원 |
예상배당에 반영된 채권 총액은 1,147,289,490원이고 예상 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,844,459,000원 | 0원 | 2,656,324,920원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,075,567,200원 | 0원 | 1,895,122,038원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,460,453,760원 | 0원 | 1,286,159,732원 | 0원 |
세 시나리오 모두 현재 계산에 반영된 채권 1,147,289,490원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 결과는 세금 우선권과 임차인 최우선변제가 반영되기 전 계산이므로, 배당이 충분하다는 사실과 세금 확인이 불필요하다는 것은 같은 뜻이 아닙니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 의료시설인 감천문화요양병원으로 이용 중입니다.
- 입지. 서천초등학교 북동측 인근이며 중·소규모 판매시설, 대중음식점 등 근린생활시설, 의료시설, 자동차관련시설과 고지대 주택가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스가 운행하는 간선도로변 인근에 위치합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·부정형·중로각지이며 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 1,545,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생·수변전 200KW·발전 69KW·냉난방·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 건물 현황. 공부상 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕이나 현황은 철근콘크리트조 및 경량철골조, 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕입니다.
⑥ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 토지 평가. 관련 지번의 토지를 일단지 기준으로 일괄 평가했고, 일반건축물대장상 대지면적 741㎡를 제외한 도로공제 14㎡ 면적이 소재하는 점이 반영돼 있습니다.
- 건물 구조 확인. 등기사항전부증명서의 구조와 현황 구조가 다르므로 실제 증축부분과 판넬지붕 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 경사지 건물. 남서하향 경사지에 있어 북서측 도로에서는 지하1층이 1층으로 보이고, 동측 도로에서는 2층이 1층으로 보입니다.
- 임차인 확인. 황순남·김재만·윤혜경 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 자체만으로 저가 매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “검토 끝”은 다르다
이 사건의 권리 구조는 핵심만 보면 명확합니다. 말소기준은 2012.11.12 수산업협동조합중앙회 근저당권이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다.
그러나 대형 의료시설·토지 물건인 만큼 단순 주거용 경매처럼 볼 수 없습니다. 국세·지방세 압류 8건의 당해세 여부, 보증금이 확인되지 않은 임차인의 배당관계, 공부와 현황의 구조 차이, 제시외 건물과 일괄매각 조건을 확인해야 합니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 3,844,459,000원이 시장가격 대비 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮지만, 배당·세금·현황·가격 검증이 함께 필요한 물건입니다.
