부산지방법원 2026타경100070. 부산 사하구 장림동 두산위브더제니스센트럴사하 108동 1001호, 전용면적 정보는 제공되지 않았으나 2024년 사용승인 받은 신축 공동주택입니다. 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2025년 6월 24일 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

핵심은 임차인보다 배당 구조와 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 4.01억으로 신건 진행이며, 우리은행 채권최고액 397,100,000원 중 394,590,000원이 예상 배당됩니다. 신청채권자인 김영호의 청구액 27,342,465원은 배당 부족으로 미배당이 발생합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없습니다.

② 배당 구조 — 근저당 우선, 신청채권자 미배당

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 부산광역시 사하구 장림동 보림초등학교 동남측 인근, 공장지대와 주택·상가지대가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량통행이 용이하고 도시철도 1호선 장림역·동매역 및 시내버스정류장이 인근에 있습니다.
• 건물. 2024.09.26 사용승인 받은 신축아파트이며 철근콘크리트구조 33층 건물입니다.
• 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 정비구역 등 토지이용계획 사항이 확인됩니다.
• 환금성. 1,643세대 대단지로 규모는 있으나 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.

④ 입찰 체크리스트

• 배당 확인. 우리은행 근저당 배당 이후 신청채권자 미배당 29,852,465원이 발생하는 구조입니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 401,000,000원에서 진행되므로 주변 거래가격 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
• 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따져야 한다”

두산위브더제니스센트럴사하 1001호는 신축 대단지 아파트라는 장점과 함께 임차인 인수 위험이 없는 물건입니다. 다만 신건 감정가 4.01억에서 진행되고, 배당에서는 우리은행 근저당이 대부분을 흡수한 뒤 신청채권자 미배당이 발생합니다. 권리는 안정적이지만, 입찰 성공 여부는 적정 가격 판단에 달려 있습니다.