부산지방법원 2026타경100107. 부산 서구 암남동 소재 송도맨션 지하 1층 지하층으로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이나 현재 공실입니다. 등기상 현재 공유자는 김부용 7105분의 3005, 김우경 7105분의 4100입니다. 김우경 지분에는 2018.09.07. 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 24,000,000원으로 설정돼 있고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 21,600,000원, 서구(부산광역시) 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리 소멸 여부만 보고 일반적인 ‘깨끗한 경매’로 단순화하기에는 물건 자체의 확인 포인트가 큽니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·각 지분매각이 기재돼 있고, 집합건물등기사항전부증명서에는 ‘지하층’·‘71평 5작’, 집합건축물대장 전유부에는 호명칭 ‘27140-1호’·면적 234.88㎡로 표시돼 있습니다. 현장에는 ‘지하층’ 또는 ‘27140-1호’ 표시가 없고, 감정평가는 송도맨션 서측 출입구의 검은색 철문을 대상 출입구로 보아 진행됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100107 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 171-18 · 부산광역시 서구 충무대로82번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 송도맨션 지하 1층 지하층 · 근린생활시설이나 현재 공실 |
| 대장 기준 전유부 | 호명칭 27140-1호 · 234.88㎡ |
| 소유관계 | 김부용 7105분의 3005 · 김우경 7105분의 4100 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 24,167,728원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.09.07. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 24,000,000원입니다. 이후 김우경 지분에 설정됐던 하승우 근저당권 110,000,000원은 2026.01.21. 확정판결에 따라 등기말소됐고, 부산신용보증재단 가압류 21,600,000원과 서구(부산광역시) 압류, 2026.01.30. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 임차·점유 — 전입자 6명, 모두 말소기준 이후
현황조사·매각물건명세서에는 지하층 또는 지하4호에 전입한 사람이 6명 확인됩니다. 모두 2018.09.07. 말소기준권리 이후 전입으로 정리돼 있어 대항력 없음으로 판단돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않은 항목이 있고, 감정평가와 명세서 비고에는 현재 공실이라고 기재돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하경한 | 지하4호 | 2021.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI EVGENII | 지하층 | 2024.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHAN ANASTASIYA DMITRIEVNA | 지하층 | 2019.07.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHAN EKATERINA DMITRIEVNA | 지하층 | 2019.07.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AN VIKTORIYA SERGEEVNA | 지하층 | 2019.07.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHAN ARTYOM DMITRIEVICH | 지하층 | 2019.07.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 70.5%라는 숫자만 믿으면 안 된다
송도맨션의 확인된 최근 거래는 2025.10 · 83.64㎡ · 3층 · 130,500,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 130,500,000원이고, 현재 최저가 92,000,000원은 이 금액의 70.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 83.64㎡ | 3 | 130,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,500,000원 |
그러나 이 비교는 일반적인 동일평형 시세 비교로 사용할 수 없습니다. 대상은 집합건축물대장 기준 234.88㎡ 지하 근린생활시설인데, 실거래 표본은 83.64㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 확인돼 있습니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 70.5%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘29.5% 할인’이라고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 부산신용보증재단 가압류 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 4. 부산신용보증재단 경매개시결정 | 24,167,728원 | 24,167,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,176,272원 |
현재 회차 92,000,000원 가정에서는 제공된 배당 계산상 채권 총액 69,767,728원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 20,176,272원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여와 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 69,767,728원 | 0원 | 20,176,272원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 69,767,728원 | 0원 | 2,107,472원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 12,347,568원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 소재 암남동 주민센터 남측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 노선버스정류소에서 근거리로, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 1981.06.05. 준공된 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 지하층입니다.
- 접도. 서측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,015.0㎡, 공시지가 2,759,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기에는 ‘지하층’, 집합건축물대장에는 ‘27140-1호’로 기재돼 있고 현장에는 해당 호수 표기가 없습니다.
- 환금성. 송도맨션은 12세대, 1981.06.05. 준공이며 최근 확인 거래는 1건뿐입니다. 대상과 거래면적도 일치하지 않아 시장가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 김부용 7105분의 3005, 김우경 7105분의 4100 공유구조와 명세서의 ‘각 지분매각’ 문구를 원본에서 대조하세요.
- 현장 특정. ‘지하층’ 또는 ‘27140-1호’ 표기가 없어 감정평가에서는 서측 검은색 철문을 출입구로 특정했습니다. 입찰 전 현장과 도면을 함께 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 집합건물등기에는 71평 5작, 집합건축물대장 전유부에는 234.88㎡로 표시돼 대장을 기준으로 감정평가됐습니다.
- 전입자 재확인. 전입자 6명은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 있습니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가와 명세서에는 현재 공실로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 내부 이용상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 시세 오판 금지. 최근 거래 130,500,000원은 83.64㎡이고 대상은 234.88㎡여서, 70.5%라는 비율만으로 저가매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것이 있다
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 6명의 전입자도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리 인수액이 아니라 무엇을 어떤 지분 범위로 사는지입니다. 공유자 2명의 지분 구조, ‘각 지분매각’ 기재, 지하층과 27140-1호의 표시 차이, 234.88㎡ 대상과 83.64㎡ 실거래의 면적 불일치까지 겹칩니다. 따라서 최근 실거래 대비 70.5%라는 숫자를 가격 메리트로 바로 환산하기보다, 매각대상 범위·현장 특정·동일 용도 비교사례를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 물건 확인 난도와 환금성은 보수적으로 볼 사건입니다.
