부산지방법원 2026타경100113. 명지동 샛별빌라 4층 402호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자 김정규는 2020.06.24 공매로 소유권을 취득했고, 같은 날 부산축산업협동조합이 채권최고액 60,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 박병운 근저당 87,400,000원, 주식회사 동양 가압류 44,281,600원, 국민건강보험공단 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 쪽도 핵심은 날짜입니다. 양순자의 전입일은 2020.08.14로 말소기준일 2020.06.24보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점만으로 보면 선순위 근저당보다 늦으므로 낙찰자에게 대항할 수 없는 구조입니다. 배당상 우선변제 여부는 확정일자와 보증금 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3217-6 샛별빌라 4층 402호 · 부산광역시 강서구 명지새동네길14번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 화장실2, 거실, 주방겸식당) · 지상 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김정규 (2020.06.24 공매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산축산업협동조합 / 52,765,672원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 8번 부산축산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 박병운 근저당, 주식회사 동양 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 낙찰자가 떠안는 등기상 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양순자 | 2020.08.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
양순자는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 우선변제 관계는 추가 대조가 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액 역시 65,660,000원입니다. 여기까지는 명확하지만, 감정가 할인율 자체는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 현재 회차 가격이 시장 대비 저렴하다고 단정하는 방식은 피해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 127,603,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 146,946,916원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 160,487,322원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 부산축산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박병운 | 87,400,000원 | 4,078,120원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 동양 | 44,281,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 191,681,600원 중 채권자에게 64,078,120원이 배당되고, 미배당은 127,603,480원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 화장실2, 거실, 주방겸식당 형태로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 강서구어업인복지회관 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물이며 본건은 4층 402호입니다. 서측으로 폭 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 265.2㎡, 지목은 대이며 평지·가로장방형입니다. 도시지역·제2종일반주거지역·역사문화환경보존지역에 해당하고 공시지가는 1,233,000원/㎡입니다.
- 환금성. 샛별빌라는 총 8세대의 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 양순자의 전입일은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구와 최우선변제 가능 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행상태를 반드시 교차 확인해야 합니다.
- 등기 소멸 여부 재확인. 부산축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 박병운 근저당, 주식회사 동양 가압류, 국민건강보험공단 압류가 매각으로 소멸하는지 최종 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 65,660,000원이 감정가의 49%라고 해서 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 입찰가 상한은 별도의 현장 시세 검증 후 결정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 양순자가 확인된 만큼 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 물건 표시 대조. 매각물건명세서 비고에 “현칭 샛별빌”로 기재된 사항을 실제 건물 표시·등기 표시와 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 가격 결론이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2020.06.24 부산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 양순자도 기준권리 뒤인 2020.08.14 전입이어서 대항력은 없으며, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 65,660,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 같은 금액입니다.
다만 현재 가격이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 이미 2회 유찰됐고 샛별빌라는 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 여기에 공매공고 부기등기까지 있어 별도 교차확인도 필요합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증할 물건입니다.
