창원지방법원 2024타경116085. 창원시 성산구 중앙동 덕산그린피아 6층 602호입니다. 집합건축물대장상 용도는 위락시설이고, 감정 기준시점 현황은 공실로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 박재성이며, 2019.03.13 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액 158,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.12 덕산그린피아상가번영회 가압류 21,493,979원과 2024.11.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 142,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,094,000원, 감정가의 24.01%입니다. 하지만 동일 용도의 최근 실거래 자료는 확인되지 않아 이 숫자를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수 없습니다. 특히 현황조사 시점 기준 약 2,900만원의 관리비가 미납된 것으로 조사돼 있어, 실제 부담 범위를 확인하지 않은 채 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116085 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 용지로 64, 6층 602호 (중앙동, 덕산그린피아) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 위락시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하5층·지상9층 · 사용승인일 1996.11.26 |
| 소유자 | 박재성 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 157,992,196원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가 조사에서는 현재 공실 상태이며, 관리사무소 확인 결과 임대관계는 없는 것으로 탐문됐습니다. 다만 대상물건의 특성상 임대관계는 별도 확인이 필요하다는 의견도 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2019.03.13 농협은행주식회사 근저당권 158,400,000원이고, 이후 덕산그린피아상가번영회 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 자료는 없다
현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 34,094,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 23,865,800원, 6회 유찰 시 16,706,059원으로 계산돼 있습니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “저렴하다”고 결론내리기는 어렵습니다. 공실 위락시설이라는 이용상태와 실제 매각 후 활용 가능성까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,013,692원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 158,400,000원 | 33,080,308원 |
| 2. 가압류 · 덕산그린피아상가번영회 | 21,493,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 179,893,979원 중 예상 배당액은 33,080,308원이며, 미배당액은 146,813,671원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 성산구 중앙동 덕산그린피아 일대로, 각종 상업·업무용 빌딩이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 위락시설이며 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정 등 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 대로, 남서측·남동측으로 소로에 각각 접하며 진입도로 상태는 양호합니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하5층·지상9층 건물로 사용승인일은 1996.11.26입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 현황조사 시점 기준 약 2,900만원 미납이 조사됐습니다. 관리사무소에서 현재 금액과 매수인 부담 가능 범위를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 재확인. 감정평가상 공실이고 관리사무소 탐문상 임대관계가 없는 것으로 조사됐지만, 대상물건 특성상 별도 확인이 필요하다는 의견이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각대상 전체와 각 호의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당권에는 덕산그린피아 제6층 제614호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 적정 매수가를 확정하기 어렵습니다.
- 활용 가능성. 현재 용도가 위락시설이고 공실이므로 실제 영업·임대·용도 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2019.03.13 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 상태와 비용에 있습니다. 네 차례 유찰돼 감정가 142,000,000원에서 최저가 34,094,000원까지 내려왔지만, 동일 용도 최근 시세가 없고 현황은 공실 위락시설이며 약 2,900만원의 미납 관리비까지 조사됐습니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 시세 메리트로 해석하기보다 관리비·일괄매각 범위·공실 활용성·실제 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
