창원지방법원 2024타경116085. 사건상 용도 표기는 대지이고, 등기 대상은 덕산그린피아 6층 602호 집합건물입니다. 감정평가 요항표상 집합건축물대장 용도는 위락시설, 기준시점 이용상태는 공실로 조사됐습니다. 소유자 박재성은 2019.03.13 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 158,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.03.12 덕산그린피아상가번영회가 청구금액 21,493,979원의 가압류를 등기했고, 2024.11.28 에이치에프엔이삼유동화전문 유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116085 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 용지로 64, 6층 602호 (중앙동,덕산그린피아) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 집합건축물대장상 위락시설 · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하5층, 지상9층 · 사용승인일 1996.11.26 |
| 소유자 | 박재성 (2019.03.13 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔이삼유동화전문 유한회사 / 157,992,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사상 별도 신고 내역은 없습니다. 감정평가 요항표에서는 기준시점 현재 공실로 조사됐고, 관리사무소 확인 결과 임대관계는 없는 것으로 탐문됐습니다. 다만 감정평가서 역시 대상물건 특성상 임대관계는 별도 확인이 필요하다고 적고 있습니다. 따라서 현 단계에서 등기상 인수금은 0원이지만 실제 점유·임대관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격·회차 구조 — 유찰 횟수만으로 ‘저가’라고 단정하지 않는다
감정가는 142,000,000원이고 현재 최저매각가는 48,706,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가 34%로 표시돼 있고, 추가 유찰 시 34,094,200원, 23,865,940원 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 158,400,000원 | 47,429,292원 |
| 3. 가압류 · 덕산그린피아상가번영회 | 21,493,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 48,706,000원 가정 시 집행비용 1,276,708원을 제외한 47,429,292원이 농협은행주식회사 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 132,464,687원입니다. 배당 부족액은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 602호와 614호 모두 위락시설이고, 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다.
- 주위환경. 창원시 성산구 중앙동 덕산그린피아 일대는 각종 상업·업무용 빌딩이 밀집한 중심상업지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 일반적인 도로·교통상황도 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 대로, 남서측 및 남동측 소로와 접하며 진입도로 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 속하고, 대로3류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 2,943.6㎡, 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고 감정평가 요항표는 602호·614호를 함께 기술하고 있습니다. 실제 매각대상 전체를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 현황조사 시점 기준 약 29,000,000원 미납 조사. 관리사무소에서 최신 체납액과 부담범위를 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 재확인. 감정 시점에는 공실 및 임대관계 없음으로 탐문됐지만 대상물건 특성상 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 위락시설 수요 확인. 현재 용도와 공실 상태를 전제로 실제 임대수요·사용 가능성·재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 3회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 관리비·용도·환금성
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2019.03.13 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 예상배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 보는 것은 위험합니다. 감정평가상 위락시설·공실, 3회 유찰, 현황조사 시점 약 29,000,000원 관리비 미납, 그리고 일괄매각 조건이 함께 존재합니다.
실거래 비교값이 없는 상태에서는 최저가 48,706,000원이 감정가 142,000,000원보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수보다 실제 매각범위, 관리비 체납, 위락시설의 활용성·임대수요·재매각 가능성을 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 유형입니다.
