부산지방법원 2026타경100125. 부산 사하구 신평동 장평로 318, 현칭 ‘시티빌’의 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 제니스대부주식회사이고, 이번 강제경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 65,747,834원입니다. 현재 등기에서 말소기준 역할을 하는 권리는 2026.02.02. 강제경매개시결정입니다.
핵심은 임차관계입니다. 추교인은 2025.02.11. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 실제 임차인으로 조사되어 있습니다. 별도로 한국토지주택공사 명의의 65,000,000원 주택임차권이 존재하지만, 이는 추교인의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 실제 임차인이 하나 더 있는 것이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 추교인 1명으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 135-13 2층201호 · 도로명 부산광역시 사하구 장평로 318 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 비교 면적 | 35.91㎡ |
| 소유자 | 제니스대부주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 65,747,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리보다 임차관계가 앞선다
과거 사상신용협동조합 근저당, 유경복 근저당, 심유진 전세권·주택임차권과 여러 경매개시결정은 2022.03.11. 강제경매 매각을 거치며 말소됐습니다. 이후 제니스대부주식회사가 2022.05.25. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 한국토지주택공사의 주택임차권이 2025.02.20. 등기됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 2026.02.02.이므로, 그보다 앞선 임차관계가 이번 권리분석의 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 추교인 | 전입 2025.02.11 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 말소기준 이전 전입 · 인수 가능성 확인 필요 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 전입 2022.07.26 · 확정 2022.07.06 | 65,000,000원 | 대항력 우선변제 추교인 보증금의 중복신고 |
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
비교 거래 12건의 전체 평균은 71,166,666원이지만, 이 값에는 2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 1건, 60,000,000원이며 현재 최저가 38,220,000원은 그 금액의 63.7%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -16.9%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 34.2㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 37.8㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 37.8㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 34.2㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 37.8㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2022.05 | 37.8㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.05 | 35.91㎡ | 5 | 59,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 우선변제 | 65,000,000원 | 37,132,040원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 65,747,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 임차보증금의 부족분은 27,867,960원으로 잡히지만, 2026.04.21. 제출된 대항력포기서에 따라 이 승계채권의 부족분은 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 반영합니다. 다만 추교인의 별도 미상 보증금 위험은 이 계산과 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 부족액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 27,867,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,754,000원 | 39,127,572원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,727,800원 | 47,009,300원 |
위 부족액은 대항력포기서를 반영하기 전 배당 계산상의 수치입니다. 해당 승계채권은 포기서로 실질 인수 0원이지만, 추교인의 미상 보증금은 별도 확인 대상입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호, 급·배수 및 위생설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 262.0㎡, 공시지가 1,225,000원/㎡입니다.
- 규모. 비교 단지는 12세대, 사용승인일은 2015.05.19.입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 추교인 보증금 확인. 실제 임차인은 추교인 1명이며 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 원본에서 반환받지 못한 금액을 확인해야 합니다.
- 대항력포기서 원문 확인. 2026.04.21. 제출된 포기서가 한국토지주택공사에서 서울보증보험으로 승계된 임차권 전부에 적용되는지 문언을 그대로 대조해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 65,000,000원은 추교인 보증금의 대위·승계 신고이므로 추교인 보증금과 별개로 더하면 안 됩니다.
- 가격 판단. 최근 거래는 60,000,000원이고 현재 최저가는 38,220,000원이지만, 최근 추세가 -16.9%이므로 과거 전체 평균 71,166,666원을 기준으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 현재 점유 확인. 실제 점유와 인도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인이 먼저다”
감정가 78,000,000원이 2회 유찰돼 38,220,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 60,000,000원과 비교하면 63.7% 수준입니다. 가격 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 매수형이 아닙니다.
한국토지주택공사 명의 65,000,000원 임차권은 추교인 보증금의 대위·승계 신고이고, 2026.04.21. 대항력포기서가 제출돼 그 승계채권의 부족분은 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 문제는 실제 임차인 추교인의 보증금 자체가 미상이라는 점입니다. 따라서 결론은 “승계채권은 정리됐지만, 실제 임차인의 미상 보증금을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없다”입니다. 최근 가격 추세도 -16.9%로 하락 방향인 만큼, 권리 확인 없이 최저가만 보고 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
