청주지방법원 2025타경30502. 충주기업도시 내 시그니처시티 5층 524호로, 감정평가상 원룸 타입 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 양은희 씨가 2022년 10월 27일 거래가 130,880,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 명의 채권최고액 100,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 충주기업도시개발주식회사의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
권리 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, “임차인 없음”과 “현장에 점유자가 없음”을 같은 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 오피스텔은 전입신고, 사업자등록, 실제 점유와 열쇠 인도 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 제5층 제524호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 원룸 타입 · 지상 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 양은희 (2022.10.27. 거래가 130,880,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 50,790,000원 (4회 유찰·감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십오차유동화전문 유한회사 / 95,694,479원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022년 10월 27일 설정된 우리은행 근저당권 100,800,000원입니다. 그 뒤인 2022년 11월 24일 설정된 충주기업도시개발주식회사 근저당권 28,968,000원과 2025년 4월 21일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 양은희 씨에게 소유권이 이전되면서 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 41%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 50,790,000원으로 감정가 124,000,000원의 40.96%입니다. 감정가에서 약 59.04% 낮아졌지만, 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인율입니다. 실제 거래가격과 임대수익, 공실기간을 확인하지 않은 상태에서는 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,790,000원 | 80,292,220원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,632,000원 | 90,267,376원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32,505,600원 | 98,247,501원 | 0원 |
유찰이 한 회차 더 진행될 때마다 채권자의 미배당액은 커지지만, 등기상 후순위 근저당권의 미배당이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 즉 실질취득액은 현재 회차 기준 50,790,000원으로 계산됩니다. 그러나 4회 연속 유찰 자체는 시장이 감정가와 이전 최저가에서 응찰하지 않았다는 객관적인 신호이므로, 가격 할인보다 먼저 수요·공실·임대료·재매각 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,314,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 100,800,000원 | 49,475,780원 |
| 2. 근저당 · 충주기업도시개발주식회사 | 28,968,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 129,768,000원 중 49,475,780원이 배당되고, 채권자 미배당액은 80,292,220원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 시그니처시티 12층 건물 중 5층에 위치한 원룸 타입 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 충주기업도시 내에 위치하며 인근은 근린생활시설, 아파트단지와 공장 등으로 형성돼 있습니다. 주거수요와 기업도시 배후수요를 함께 점검할 입지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서쪽 기업도시3로 등 간선도로와 연계됩니다. 차량으로 10분 이내 거리에 중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC가 있으며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 북쪽으로 왕복 3차선 포장도로와 접하고, 동쪽으로 폭 약 6m의 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·충주지식기반형기업도시 개발구역에 속하며, 토지 공시지가는 968,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 사실을 감안하면 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자, 열쇠 보유자와 전입 여부를 확인하세요.
- 오피스텔 임대수익 확인. 현재 임대료, 보증금, 공실기간과 같은 건물의 임대 매물을 대조해 적정 응찰가를 계산해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 고평가인지, 공실·관리비·호실 상태·수요 부족 때문인지 원인을 분리해 판단하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 수도·가스 등 사용료의 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 후순위 근저당, 신청채권자의 지위와 매각물건명세서상 인수사항을 등기부 및 법원 원본으로 다시 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 원룸 내부 마감, 누수, 난방, 창호, 주차장과 공용부 상태를 확인하고 수리비를 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 같은 말이 아니다
이 물건은 등기상 권리구조가 단순합니다. 2022년 10월 27일 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인 신고도 없으며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 4회 유찰의 원인입니다. 감정가 124,000,000원에서 최저가가 50,790,000원까지 내려왔어도, 실제 거래와 임대수요를 확인하지 않고는 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 감정평가상 임대관계도 미상인 만큼 점유·공실·관리비·임대료를 확인하고, 원룸형 오피스텔의 환금성을 보수적으로 반영해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 수요는 현장 확인 후 판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.