부산지방법원 2026타경100137. 사상구 괘법동 일루스타 5층 501호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 감정가는 216,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 151,200,000원입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2024.12.18. 사상구 압류가 말소기준권리로 산정돼 그 뒤의 국세 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 주대영은 2022.02.18. 전입했고, 말소기준권리인 2024.12.18. 압류보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 인정되는 임차인으로 표시돼 있으며 2026.03.06. 배당요구도 했습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가만 보고 시세 대비 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.55㎡ · 지하1층 지상17층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사하율건설 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주대영 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2024.12.18. 사상구 압류입니다. 이후 2025.02.07. 국세 압류와 2026.02.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁과 세창건설의 강제경매개시결정들은 이미 말소됐고, 이은성 명의의 전세금 190,000,000원 전세권도 2022.02.18. 해지로 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주대영 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 2026.03.06 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입했기 때문에 낙찰 이후에도 권리를 주장할 수 있는 구조입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 확정일자도 미상이라 우선변제 범위 역시 확정할 수 없습니다.
특히 자료에는 임차인 주대영이 등기부상 현재 강제경매 채권자와 동일인이라는 점 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다. 이는 실제 임차인이 아니라는 결론이 아니라, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계·채권 발생원인 확인이 필요하다는 신호입니다.
③ 시세 비교 — 표면가는 82.2%, 실질취득가는 아직 미상
일루스타 전용 52.55㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 180,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 실거래는 2026.05. 184,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 같은 184,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 3.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 52.55㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 2025.03 | 52.55㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2024.12 | 52.55㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.55㎡ | 3건 | 180,333,333원 |
| 최근 12개월 | 52.55㎡ | 1건 | 184,000,000원 |
현재 최저매각가 151,200,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%, 전체 평균의 83.8%입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 216,000,000원에서 한 차례 유찰되며 시장 거래 구간 아래로 내려온 상태입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 낙찰대금만 비교한 값입니다. 대항력 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 부담하게 되면 실질취득가는 151,200,000원을 초과하게 되므로, 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 주대영 | 190,000,000원 | 148,283,200원 |
| 미배당 | - | 41,716,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산은 신청채권자 청구액 190,000,000원을 기준으로 한 예상치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 신청채권과 임차보증금의 동일성이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 41,716,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 86,441,760원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 117,645,584원 |
회차가 내려가면 낙찰대금은 105,840,000원, 74,088,000원으로 감소하지만 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당액이 임차보증금 잔액과 같다는 근거는 없습니다. 따라서 유찰 횟수만 늘었다고 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 일루스타 5층 501호입니다.
- 입지. 창진초등학교 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 덕포역·사상역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상17층이며 승강기·소화전·기계식 주차·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 351.7㎡, 평지의 사다리형 토지이며 북측으로 약 7m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,615,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 일루스타는 9세대이며 확인된 동일면적 실거래가 3건이어서 시세 판단 시 표본 수를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 주대영의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권의 범위와 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 신청채권 원인 확인. 주대영의 190,000,000원 청구채권이 임차보증금인지 별개의 채권인지 반드시 구분해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상의 주대영 점유와 실제 현장 점유 상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 현재 경매신청 채권자가 동일하므로 가장임차인 또는 관계인 가능성에 대한 원자료 확인이 필요합니다.
- 과거 전세권 연결관계 확인. 이은성의 190,000,000원 전세권이 2022.02.18. 말소된 날과 주대영의 전입일이 같으므로 두 권리관계의 연결 여부를 원문서로 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득가 기준. 최근 12개월 실거래 184,000,000원과 비교할 때는 낙찰가가 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득가를 사용해야 합니다.
맺으며 — “82.2%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저매각가 151,200,000원은 최근 12개월 거래가 184,000,000원의 82.2%까지 내려왔습니다. 실거래만 보면 한 차례 유찰로 가격이 크게 낮아진 모습입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 2022.02.18. 전입한 주대영이 2024.12.18. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 그 보증금이 미상이라는 점입니다.
게다가 주대영은 현재 강제경매 신청채권자이기도 하고 청구액은 190,000,000원입니다. 예상배당에서는 148,283,200원이 배당돼 41,716,800원이 미배당으로 남지만, 이 채권과 임차보증금이 같은 것인지 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 부담할 보증금 잔액도 지금은 계산할 수 없습니다. 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류. 이 물건은 임대차 원자료를 확보해 실질취득가를 확정한 뒤에야 시세 184,000,000원과 제대로 비교할 수 있습니다.
