부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경11180 · 창원지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 30.92㎡

최저매각가 신건 · 1차

90,000,000원 9,000만 감정가 90,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-30

창원지방법원 10:00

입찰 보증금

900만원

최저가의 10% · 9,000,000원

실거래 대비

▲ 6.5% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 2건 평균 8,450만원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차인 보증금 미상 위험은 있으나 대항력 없음으로 인수 0원. 신건 가격은 최근 거래보다 높아 유찰 후 접근이 적합합니다.

가격 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 84,500,000원의 106.5% — 시세 이상
자금 최저가의 10% 입찰보증금 9,000,000원 · 인수액 0원
리스크 임차인 정용호 보증금 미상·대항력 없음. 매각물건명세서 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 정용호의 보증금은 미상이고, 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 최근 거래 평균은 84,500,000원, 최저가는 90,000,000원으로 신건 가격은 시세보다 높습니다.

감정가 / 최저가

90,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래 평균

84,500,000원

최근 12개월 2건

최저가 ÷ 시세

106.5%

시세보다 높음

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리 소멸

창원지방법원 2025타경11180. 김해시 외동 신세계타운 5층 501호, 다세대주택입니다. 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 2016년 구포새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 등기상 부담은 없습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경11180
소재지	경상남도 김해시 외동 1389 신세계타운 5층501호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 방2, 거실, 주방, 욕실, 확장형공간, 발코니 등
소유자	빈군자
감정가 / 최저가	90,000,000원 / 90,000,000원
신청채권자 / 청구	구포새마을금고 / 69,940,260원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
정용호	2024.05.24	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 임차인 확인 필요 전입신고일이 2016.09.13 설정된 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않으며 인수 위험은 없습니다. 다만 보증금이 미상으로 표시되어 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 기다림이 필요한 가격

신세계타운 동일 평형 최근 거래는 2026년 4월과 6월 거래 기준 평균 84,500,000원입니다. 최저매각가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 106.5%로 시세보다 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.06	30.92㎡	3	85,000,000원
2026.04	30.92㎡	2	84,000,000원
평균	-	2건	84,500,000원

매각대금 배분 (신건 9,000만원)

감정가 vs 최근 실거래

최저가는 최근 실거래 평균보다 높아 신건 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,020,000원
근저당권 · 구포새마을금고	84,000,000원	84,000,000원
소유자 교부	-	3,980,000원

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 가격 관점 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 84,500,000원보다 높습니다. 권리는 안전하지만 신건에서 가격 메리트는 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격 확인. 최근 거래 평균보다 높은 신건 가격이므로 유찰 여부와 가격 조정을 확인해야 합니다.
임차인 확인. 정용호 보증금 미상으로 매각물건명세서 내용을 재확인해야 합니다.
권리 확인. 구포새마을금고 근저당은 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리 분석만 보면 단순합니다. 근저당을 기준으로 후순위 권리는 정리되고, 매수인 인수 부담도 없습니다. 다만 최근 거래 평균 84,500,000원 대비 최저가 90,000,000원은 시세 이상입니다. 권리는 합격이지만 가격은 유찰 후 재검토가 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 신건 가격은 시세 이상 — 김해 신세계타운 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건은 기다림이 필요한 가격

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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