창원지방법원 2025타경11404. 김해시 외동 한덕한신타워아파트 101동 11층 1102호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이숙현은 2022.06.20 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 170,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 110,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 안지은, 백금주 두 명이 조사됐습니다. 전입일은 각각 2022.07.01, 2022.07.25로 말소기준일인 2022.06.20보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고, 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 다만 두 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11404 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 916 한덕한신타워아파트 101동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 18층 건물 내 11층 · 대장상 방3·욕실2·주방·거실·발코니·현관 |
| 소유자 | 이숙현 (2022.06.20 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 사건 청구금액 | 59,654,762원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 한덕한신타워 · 676세대 · 1992.09.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.06.20 우리은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정·등기된 이근식 가압류, 김해시 압류, 김주홍 가압류, 롯데카드 가압류, 부산광역시북구 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안지은 | 전체 | 2022.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 백금주 | 미상 | 2022.07.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차인 모두 말소기준권리보다 후순위 전입이라 대항력이 없으므로, 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인 인수위험으로 확대해 볼 사안은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 배당표의 실제 순서는 변동될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 최신 거래와는 거의 같다
한덕한신타워의 대상 전용면적은 84.98㎡이며, 제공된 실거래 표본은 전용 81.49㎡와 84.98㎡의 유사면적 거래입니다. 가격 판단에서는 전체 12건 평균 121,541,666원보다 최근 12개월 8건 평균 116,250,000원, 최신 거래 100,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -12.0%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 81.49㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 81.49㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 81.49㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 81.49㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 17 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 18 | 134,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 116,250,000원 |
현재 최저매각가 99,400,000원은 최근 12개월 평균의 85.5%입니다. 표면적으로는 평균보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가가 100,000,000원까지 내려와 있어 현재 최저가와 사실상 비슷한 가격대이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -12.0% 하락한 흐름입니다. 따라서 최근 평균 대비 85.5%라는 숫자만으로 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 가압류 · 이근식 | 8,268,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김주홍 | 54,210,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 16,115,210원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김주홍 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 우리은행 | 59,654,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 248,247,972원 중 예상 배당액은 97,210,800원, 미배당액은 151,037,172원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있거나 임차인의 최우선변제가 인정되는 경우 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 99,400,000원 | 97,210,800원 | 151,037,172원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 180,320,412원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 200,818,680원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 김해시 외동 ‘외동사거리’ 남동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 11층 1102호이며, 대장상 방3·욕실2·주방·거실·발코니·현관 구조입니다. 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·고도지구(30M)이며 중로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,050,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 한덕한신타워는 676세대, 1992.09.30 준공 단지이며 최근 실거래 표본은 존재하지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.0% 낮은 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 안지은·백금주는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 해당 여부가 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 선순위로 차감돼 우리은행 이하 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 116,250,000원보다 현재 최저가가 낮더라도 최신 실거래 100,000,000원과는 거의 같은 가격대입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.0% 낮습니다. 전체 12건 평균 121,541,666원을 가격 판단의 주된 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 대장상 구조와 실제 내부 상태를 구분해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 말소기준권리, 임차인 현황, 세금·배당관계와 매각조건은 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 거래를 봐야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.20 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 안지은·백금주도 모두 기준일 뒤에 전입했으므로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 평가까지 후하게 볼 이유는 없습니다. 현재 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균 116,250,000원의 85.5%이지만, 최신 실거래가 이미 100,000,000원까지 내려와 있고 최근 가격 추세도 -12.0%입니다. 따라서 이 사건은 ‘권리상 인수위험은 낮지만, 최신 거래 기준 가격 여유는 크지 않은 물건’으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 과거 평균 대비 할인율보다 최근 체결가격과 하락 흐름을 먼저 확인해야 합니다.
