창원지방법원 2025타경11944. 김해시 부원동 편한세상 9층 902호, 전용 39.47㎡ 아파트입니다. 소유자 조비결은 2016.07.25 거래가액 153,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 압류는 해제·말소되었거나 매각으로 소멸하고, 경매개시결정 역시 후순위이므로 등기상 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
임차인은 한 명 있습니다. 김구연은 본건 전부를 점유하고 2025.06.02 전입했으며, 배당요구도 2025.10.23 접수했습니다. 그러나 전입일이 2016.07.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 경매 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 71,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 601-22 9층 902호 · 도로명 경상남도 김해시 가락로29번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.47㎡ · 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 조비결 (2016.07.25 거래가액 153,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 87,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0
핵심은 2016.07.25 구포새마을금고 근저당입니다. 김해시 압류는 2022.12.26 해제됐고, 국민건강보험공단 압류도 2023.11.29 해제돼 이미 말소됐습니다. 2025.08.19 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 들어왔습니다. 임차인 김구연의 전입 역시 2025.06.02로 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김구연 | 본건전부 | 2025.06.02 | 미상 | 3,000원 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐도 66.9%
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 승계가 없는 유형이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 71,400,000원입니다. 가격 비교는 전체 평균 105,166,666원보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균 106,750,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 39.47㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 39.47㎡ | 9 | 109,500,000원 |
| 2021.12 | 39.47㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.47㎡ | 2건 | 106,750,000원 |
최근 가격 흐름도 하락장이 아닙니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 4.7% 수준의 흐름을 보이고 있습니다. 즉 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올린 하락장형 데이터와는 다르고, 현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 104,000,000원 모두보다 낮습니다. 이 사건은 권리상 인수 0과 가격 할인 구간이 동시에 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,685,200원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 108,000,000원 | 69,714,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 71,400,000원 가정 시 구포새마을금고 채권최고액 기준 미배당액은 38,285,200원입니다. 이 미배당은 채권자의 잔존채권 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 902호입니다.
- 입지. 김해시 부원동 롯데마트 북측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,507,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2016.06.03 준공, 총 17세대의 소규모 단지입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 거래 표본 자체가 많지 않아 매도 시 유동성은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 이 사건은 매수인 인수 0원이므로 현재 실질취득은 71,400,000원입니다. 가격 판단도 이 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차인 명도. 김구연의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유자이므로 인도명령·명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금·점유·전입 관계와 배당서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 입찰 판단에 반드시 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 17세대로 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 시세 대비 할인 폭과 별개로 향후 매수층·매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았고, 체납 관리비 역시 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0 + 최근 시세 대비 66.9%, 다만 소규모 환금성 확인”
이 사건은 권리와 가격이 서로 충돌하지 않습니다. 2016.07.25 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김구연의 2025.06.02 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수도 0원이어서 최저가 71,400,000원이 그대로 실질취득 기준입니다.
가격도 최근 시세보다 낮습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 106,750,000원, 최신 거래는 104,000,000원이고 현재 실질취득은 최근 평균의 66.9%입니다. 최근 거래군의 흐름도 이전 거래보다 4.7% 수준으로, 하락 추세 때문에 평균이 왜곡된 구조는 아닙니다. 다만 총 17세대의 소규모 아파트이고 감정 당시 내부 확인이 제한됐다는 점은 가격 할인과 별도로 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하고 가격 차이도 확인되지만, 최종 승부처는 내부 상태와 소규모 단지의 환금성입니다.
