청주지방법원 2025타경30517. 충주시 주덕읍 화곡리 시그니처시티 1층142호의 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 최수근으로, 2023.03.09. 거래가액 515,640,000원에 소유권을 이전받았고 같은 날 우리은행이 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험·충북신용보증재단·케이비국민카드· 디포커스의 가압류와 충주시·국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명확하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가의 약 33%까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 실거래 가격 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 67% 낮다 = 시세보다 싸다”로 연결할 수 없습니다. 특히 감정평가 이용상태가 현황 공실이고 용도가 근린생활시설이라는 점, 이미 5회 유찰된 사실은 가격뿐 아니라 환금성도 함께 점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30517 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 1층142호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 · 본건 1층142호 |
| 소유자 | 최수근 · 2023.03.09. 소유권이전 · 거래가액 515,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 475,100,000원 / 155,681,000원 (5회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사(양도인 주식회사 우리은행) / 267,534,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.09. 우리은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 199,094,510원, 충북신용보증재단 30,000,000원, 케이비국민카드 11,542,825원, 디포커스 27,000,000원의 가압류와 충주시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 등록자는 있으나 대항력은 없음
| 임차인 / 등록자 | 사용부분 | 등록일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다모아상품권 | 미상 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
상가건물임대차현황서상 등록자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 등록일 2023.05.09.은 말소기준일인 2023.03.09.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰의 낙폭과 시세는 다르다
감정가 475,100,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 155,681,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 124,544,800원, 그 다음은 99,635,840원입니다. 그러나 실거래 기준이 확인되지 않기 때문에 이 낙폭 자체를 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 155,681,000원 | 414,935,869원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 124,544,800원 | 445,636,162원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 99,635,840원 | 470,194,940원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 155,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,979,534원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 152,701,466원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 199,094,510원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 충북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,542,825원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 디포커스 주식회사 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,979,534원을 제외한 152,701,466원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권자 미배당은 414,935,869원이지만 이는 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 주덕읍 화곡리 화곡저수지 남동측 방향의 구분건물로, 주변은 택지공사 완료 후 성숙화 과정에 있는 정비된 주택가입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근이 양호하고 인접한 위치에 노선버스정류장(시그니처시티)이 있어 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 도로. 남측·서측으로 기업도시2로 왕복 6~8차선, 북측으로 화개2길 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 속하며, 공시지가는 968,900원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물로 지하주차장, 에스컬레이터, 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·소화전 시설 등이 설치돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 감정평가 이용상태는 공실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 낙폭이 커도 시세 할인 여부는 별개입니다. 주변 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대조건을 기준으로 응찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 5회 유찰과 현황 공실이 단순 가격 문제인지, 상권·동선·수요 문제인지 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 임대차 등록자 정리 확인. (주)다모아상품권의 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 사업자등록 정리 상태는 인도 전에 확인해야 합니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 채권자 미배당 414,935,869원은 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당표에서 미반영된 항목이 있으므로 최종 배당요구 및 매각물건명세서 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2023.03.09. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 임대차 등록자도 말소기준 이후 등록입니다. 현재 최저가 155,681,000원에서 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이미 5회 유찰됐고 이용상태는 공실인 근린생활시설입니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가의 33%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 확인. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 상권가치와 수익성 검증입니다.
