창원지방법원 2025타경11970. 김해시 삼방동 백송아파트 3층 303호입니다. 사건표시상 용도는 아파트이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2018.12.26 설정된 구포새마을금고 근저당권 105,300,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 농업협동조합중앙회 가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 정말순의 전입일도 2025.03.10으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 120,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 58,800,000원까지 내려왔고, 매수인 인수가 없으므로 실질취득액도 58,800,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 104,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 105,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 56.5%로 낮지만, 최근 거래가 과거 거래보다 20.3% 하락한 흐름이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11970 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 전용 57.34㎡ 대상 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 이둘자 (2018.12.06 매매, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 75,174,962원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.26 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 105,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 매수인 승계는 없다
등기부에는 과거 신탁과 근저당권이 있었지만 이미 말소된 권리가 포함돼 있습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2018.12.26 구포새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025.08.20, 농업협동조합중앙회 가압류는 2025.10.28로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정말순 | 303호 전체 · 주거 | 2025.03.10 배당요구 2025.10.24 | 3,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 전입이 말소기준권리보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 아닙니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만, 하락장 보정이 필요하다
백송의 실거래 12건 가운데 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 104,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 105,000,000원입니다. 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 56.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.16㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 52.13㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 53.95㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.04 | 53.95㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 53.95㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 52.13㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2023.10 | 53.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 54.16㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2022.12 | 52.13㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2021.09 | 54.16㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.06 | 53.95㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2021.06 | 52.13㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 104,000,000원 |
전체 12건 평균은 126,083,333원이지만, 2021년 170,000,000원과 152,000,000원 같은 과거 거래도 포함합니다. 따라서 가격 메리트 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 104,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 그 기준에서도 실질취득 58,800,000원은 충분히 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 105,300,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 8,040,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 113,340,273원 가운데 예상 배당은 57,341,600원이고 미배당은 55,998,673원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼방초등학교 남측 인근이며, 주위에 오피스텔·근린생활시설·공동주택이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건표시상 아파트이지만 감정평가 현황은 오피스텔로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(어방지구), 사다리형 평지이며 북서측으로 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물의 3층 303호이며 급배수·위생설비, E/V설비, 소화전설비가 있습니다.
- 환금성. 백송은 48세대이고 준공일은 2015.02.12입니다. 실거래는 존재하지만 최근 거래 흐름이 과거 대비 -20.3%이며 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 정말순의 전입일 2025.03.10이 말소기준 2018.12.26보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 배당관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 아파트이나 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 104,000,000원이고 최신 거래는 105,000,000원이지만 최근 추세는 -20.3%입니다. 과거 전체 평균 126,083,333원을 기준으로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰·환금성. 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰은 1.8회입니다. 48세대 규모와 오피스텔 이용상태를 감안해 향후 매도 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 매력적이지만 출구를 봐야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.12.26 구포새마을금고 근저당이고, 임차인 정말순은 2025.03.10 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 58,800,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 104,000,000원의 56.5%라 할인폭이 큽니다. 다만 시장은 과거 대비 -20.3% 하락 추세이고, 이 물건은 사건상 아파트이면서 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 단지 규모도 48세대입니다. 권리는 합격, 가격도 우위. 다만 환금성과 실제 이용상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
