41,160,000원
창원지방법원 2025타경11970. 김해시 삼방동 백송아파트 3층 303호입니다. 사건 용도는 아파트로 분류되어 있지만 감정평가의 실제 이용상태는 오피스텔로 이용 중으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 이둘자이고, 2018.12.26 소유권을 140,000,000원에 취득한 날 구포새마을금고가 채권최고액 105,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 정말순은 2025.03.10 전입했습니다. 말소기준일인 2018.12.26보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025.10.24 배당요구를 했지만 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 뒤이어 설정된 경매개시결정과 농업협동조합중앙회 가압류도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11970 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 3층 303호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 활천로255번길 32-20 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 3층 303호 · 대상면적 57.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 |
| 소유자 | 이둘자 · 2018.12.26 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 75,174,962원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 없다
말소기준권리는 2018.12.26 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 임차인 정말순의 전입일은 2025.03.10으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 경매개시결정은 2025.08.20, 농업협동조합중앙회 가압류는 2025.10.28로 모두 말소기준 이후입니다. 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정말순 | 303호 전체 · 주거 | 2025.03.10 | 미상 | 3,000원 | 배당요구 2025.10.24 | 대항력 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세도 사실이다
백송의 거래자료에서 현재 물건과 비교하는 데 가장 중요한 수치는 전체 평균 126,083,333원이 아니라 최근 12개월 평균 104,000,000원과 최신거래 105,000,000원입니다. 현재 최저가 41,160,000원은 최근 12개월 평균의 39.6%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 크게 낮아져 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.16㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 52.13㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 53.95㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.04 | 53.95㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 53.95㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 52.13㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2023.10 | 53.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 54.16㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2022.12 | 52.13㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2021.09 | 54.16㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.06 | 53.95㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2021.06 | 52.13㎡ | 7 | 170,000,000원 |
최근 12개월 평균은 104,000,000원이고 최신거래는 2026.06의 105,000,000원입니다. 반면 전체 12건 평균은 126,083,333원이지만 과거 152,000,000원·170,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 실제 최근 구간은 과거 구간 대비 -20.3%로 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 105,300,000원 | 40,019,120원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 8,040,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 113,340,273원, 채권자 예상배당은 40,019,120원, 미배당액은 73,321,153원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 73,321,153원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 85,446,889원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 93,934,904원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 삼방초등학교 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 아파트이나 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층 건물의 3층 303호이며 급배수·위생·E/V·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(어방지구), 평지의 사다리형 토지이며 북서측으로 소로2류와 접합니다.
- 규모. 백송은 48세대, 2015.02.12 준공으로 확인됩니다.
- 공시지가. 1,157,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 관계. 정말순은 2025.03.10 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 대항력 없음과 2025.10.24 배당요구 사실을 원본 서류에서 다시 대조합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 아파트지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장 이용형태를 직접 확인합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계자 부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 평가했습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -20.3%입니다. 2026.06 최신거래 105,000,000원과 최근 12개월 평균 104,000,000원을 기준으로 가격 상한을 검토합니다.
- 3회 유찰. 현재 최저가는 41,160,000원까지 내려왔지만, 단지 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 확인할 것은 환금성이다”
권리구조만 보면 단순합니다. 구포새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 임차인 정말순은 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 3회 유찰을 거쳐 41,160,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 104,000,000원의 39.6% 수준입니다.
다만 최근 시세 자체가 과거 대비 -20.3% 하락했고, 사건 용도는 아파트이지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 48세대 규모와 3회 유찰이라는 시장 반응도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 실제 이용상태·수요·환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
