창원지방법원 2025타경11987. 대방그린빌아파트 3동 10층 1001호입니다. 감정가는 140,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 121,333,333원보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임남주의 선순위 임차권입니다.
임남주는 2016.10.20 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권은 그 뒤인 2016.11.29 설정됐습니다. 따라서 임남주는 데이터상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 판정돼 있습니다. 현재 98,000,000원 매각가를 가정한 배당에서는 보증금 85,000,000원이 전액 배당되므로 매수인이 이어받는 금액은 0원이지만, 이 전액배당이 이 사건 권리분석의 핵심 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11987 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 39.715㎡ · 지상20층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김상란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청채권 | 임남주 · 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2016.11.29 설정된 을구 11번 주식회사신한은행 근저당권, 채권최고액 24,000,000원입니다. 이후 창원시 압류, 옥천군 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임남주의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞선 2016.10.20입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임남주 제3동 제10층 제1001호 전부 | 85,000,000원 | 2016.10.20 | 2016.10.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
임남주는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 2025.11.17 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 현재 회차에서는 우선배당을 통해 보증금을 모두 회수할 수 있는지가 매수인 인수 여부를 결정합니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 평균보다 낮다
대방그린빌 동일 면적 39.72㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 121,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 137,000,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 19 | 131,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,333,333원 |
표본 최저 거래는 97,000,000원, 최고는 140,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 표본 최저가 97,000,000원과는 가까운 구간입니다. 따라서 최근 평균 대비 할인폭만으로 무조건 싸다고 결론내리기보다 10층 개별 호수의 상태와 선순위 임차보증금 구조까지 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 임남주 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 10,836,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 임남주 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임남주의 85,000,000원 보증금이 우선변제로 전액 배당되고, 이후 신한은행에 10,836,000원이 배당됩니다. 임남주의 경매신청채권은 별도 배당액이 0원으로 표시되지만, 같은 85,000,000원 채권이 임차보증금 우선변제로 충족되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
추가 유찰 시 — 낙찰가만 내려가는 것이 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임남주 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,000,000원 | 85,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 18,034,800원 |
| 3회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 38,244,360원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 10층 1001호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대, 1996.06.08 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 975,200원/㎡, 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임남주 보증금 배당 확인. 현재 인수 0원 판단은 85,000,000원 전액 배당을 전제로 합니다. 배당순위와 선순위 조세 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 가격의 착시 주의. 68,600,000원·48,020,000원으로 최저가가 낮아져도 각각 18,034,800원·38,244,360원의 인수액이 발생하는 시나리오입니다.
- 임차인·경매신청채권자 동일인 확인. 임남주는 임차권자와 경매신청채권자에 동시에 등장하므로 임대차와 채권관계의 진정성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세의 하단부 확인. 최근 평균은 121,333,333원이지만 실제 표본은 97,000,000원부터 140,000,000원까지 분산돼 있습니다. 개별 호수 상태를 반영한 응찰가 상한이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당요구·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재가는 매력, 권리는 조건부”
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 121,333,333원의 80.8%이고 최신 거래 137,000,000원보다 낮습니다. 동시에 임남주의 보증금 85,000,000원이 현재 예상배당에서 전액 충족돼 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 이 두 조건만 보면 가격과 자금구조 모두 검토할 만한 구간입니다.
하지만 권리분석 난도는 일반적인 “임차인 없는 아파트”와 다릅니다. 임남주는 말소기준 2016.11.29보다 앞선 2016.10.20 전입·점유·확정일자를 가진 대항력 임차인입니다. 현재는 전액배당으로 인수가 없어도, 다음 회차부터 배당 부족분이 생기면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 이 사건의 핵심은 98,000,000원이 싸냐만이 아니라 85,000,000원 임차보증금이 실제 배당에서 완전히 소진되느냐입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 있지만, 권리는 반드시 배당표와 임대차 진정성을 원본으로 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
