창원지방법원 2025타경12014. 창원 성산구 사파동 ‘동성’ 113동 602호, 전용 49.5㎡ 아파트입니다. 감정가는 170,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 58,310,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금입니다. 임차권자 강경빈은 2020년 6월 29일 점유를 시작하고 2020년 7월 1일 주민등록을 마쳤으며, 2020년 6월 3일 확정일자를 갖춘 것으로 등기되어 있습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025년 9월 2일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

매각물건명세서에는 을구 8번 임차권등기에 대해 배당에서 임대차보증금 170,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 구조가 아니라, 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 이동하는 구조입니다. 이 분석에서는 정확도 기준에 따라 실질취득을 보증금 수준인 약 170,000,000원으로 고정하여 시세와 비교합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 한국주택은행 근저당, 신선화 전세권 및 그 전세권에 설정된 근저당, 남창원농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.12.23 등기된 강경빈의 주택임차권입니다. 이 임차권의 점유·주민등록·확정일자는 경매개시결정인 2025.09.02보다 앞서며, 자료상 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

강경빈은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 배당요구도 2024.12.23 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 신청채권자 역시 강경빈으로 동일하여, 자료에는 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 주의 메모가 있습니다. 다만 그 가능성만으로 임차권을 배제할 수는 없으므로, 이 리포트는 매각물건명세서에 명시된 인수 조건을 그대로 위험으로 반영합니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 5,831만원이 아니라 약 1.70억

동성아파트 전용 49.5㎡의 최근 12개월 표본 12건입니다. 전체 표본 평균과 최근 12개월 평균은 모두 153,291,666원이고, 가장 최근 2026년 9월 거래는 160,000,000원입니다. 이 사건의 최저가는 평균의 38.0%에 불과하지만, 대항력 임차권을 반영한 실질취득 약 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.9%입니다.

실거래 범위는 130,000,000원~179,000,000원입니다. 실질취득 약 170,000,000원은 거래 범위 안에는 들어오지만, 최근 12개월 평균보다 16,708,334원 높고 최신 거래보다도 10,000,000원 높습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 38.0%라는 숫자는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.

④ 예상배당과 미배당 (매각가 58,310,000원 가정)

배당모형상 신청채권자 강경빈의 청구금액 170,000,000원 중 56,860,420원이 배당되고 113,139,580원이 미배당으로 남습니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 실제 배당원인과 충당관계는 원기록 대조가 필요합니다. 매각물건명세서상 임차보증금 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 6층 602호입니다.
• 입지. 창원사파고등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지는 남서측 대로2류, 북서측 소로2류, 북동측 중로2류에 접하고 남측으로 폭 약 5m 도로가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,229,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래성. 단지는 1,986세대이고 전용 49.5㎡ 최근 거래 표본이 12건 확인됩니다. 다만 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회이며 본건은 이미 3회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 58,310,000원만 자금계획에 넣지 말고, 대항력 임차권 보증금 미배당 인수까지 포함해 약 170,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 배당액 원기록 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일한 강경빈이므로 배당원인·채권의 동일성·충당관계를 배당요구서와 채권계산서에서 확인할 필요가 있습니다.
• 임차권 인수 문구 재확인. 매각물건명세서가 을구 8번 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
• 실거래 기준 응찰가 검토. 실질취득 약 170,000,000원은 최근12개월 평균 153,291,666원과 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다.
• 미납관리비 확인. 현황조사 당시인 2025년 9월 기준 약 660,000원의 미납관리비가 보고돼 있습니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란해 외부조사와 탐문에 의한 통상 상태를 기준으로 평가됐습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·채권계산서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “5,831만원 낙찰”과 “5,831만원 취득”은 다르다

이 사건은 세 차례 유찰돼 최저가가 58,310,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하기 어려운 대항력 임차권 인수형입니다. 강경빈의 임차보증금은 170,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조여서 실질취득은 약 170,000,000원 수준으로 고정해 보는 것이 핵심입니다.

그 기준으로 보면 최근 12개월 동일면적 평균 153,291,666원보다 약 10.9% 높고, 최신 거래 160,000,000원보다 6.3% 높습니다. 3회 유찰이라는 표면적 할인보다 인수권리와 실질취득가가 훨씬 중요한 사건입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 특이점의 법적·채권적 관계가 원기록에서 어떻게 정리되는지를 확인하기 전에는, 임차보증금 인수 위험을 제외한 가격 판단을 해서는 안 됩니다.