창원지방법원 2025타경12014. 사파동성아파트 113동 602호, 동일면적 실거래 기준 49.5㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 허태균으로 2019년 11월 29일 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 중요한 점은 근저당이 아니라 임차권의 순서입니다. 과거 한국주택은행 근저당, 신선화 전세권, 남창원농업협동조합 근저당은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025년 9월 2일 강제경매개시결정입니다.
그런데 강경빈의 주택임차권등기는 2024년 12월 23일 등기됐고, 주민등록일자는 2020년 7월 1일, 점유개시일자는 2020년 6월 29일, 확정일자는 2020년 6월 3일입니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 사파동 93 사파동성아파트 113동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 49.5㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 6층 |
| 소유자 | 허태균 (2019.11.29. 거래가 105,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강경빈 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 8,330만원짜리 물건이 아니다
핵심은 을구 8번 주택임차권입니다. 강경빈은 임대차계약 당시 보증금 120,000,000원에서 변경계약을 거쳐 170,000,000원으로 변경됐고, 임차권등기명령에 따라 2024년 12월 23일 등기됐습니다. 배당요구도 같은 날짜에 이뤄졌으며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강경빈 | 제113동 제602호 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2020.07.01 | 2020.06.03 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증금 중복 합산은 하지 않습니다.
② 시세 비교 — 표면 53.6%, 실질은 109.4%
사파동성아파트 동일면적 49.5㎡의 최근 12개월 표본은 12건이고, 평균 거래가는 155,458,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 176,000,000원, 표본 최저는 130,000,000원, 최고는 179,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.5㎡ | 6 | 176,000,000원 |
| 2026.08 | 49.5㎡ | 16 | 142,500,000원 |
| 2026.08 | 49.5㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 49.5㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 49.5㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.5㎡ | 12건 | 155,458,333원 |
현재 최저가 83,300,000원만 대입하면 최근 12개월 평균의 53.6%입니다. 하지만 이것은 이 물건의 실제 가격 메리트를 나타내지 않습니다. 대항력 임차권을 반영한 실질취득 약 170,000,000원은 최근 12개월 평균보다 14,541,667원 높고, 평균의 109.4%입니다. 최신 거래 176,000,000원보다는 6,000,000원 낮은 수준이지만, 최근 평균 기준으로는 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 회차별 착시 — 낙찰가는 내려가도 총비용은 보증금 수준
| 회차 | 낙찰가 기준 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 83,300,000원 | 88,599,400원 | 약 170,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 113,139,580원 | 약 170,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 130,317,706원 | 약 170,000,000원 |
채권 미배당액은 각 회차의 신청채권자 청구액 170,000,000원 기준 배당 시나리오입니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인이고 금액도 170,000,000원으로 같지만, 실제 임차보증금 배당액과 채권 배당액의 법적 동일성은 원인채권과 배당표 원본을 대조해야 합니다. 다만 매각물건명세서의 “임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 조건은 별도로 명시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 강경빈 | 170,000,000원 | 81,400,600원 |
| 미배당 | - | 88,599,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용·신청채권자 배당 후 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 실제 배당 결과에 따라 임차보증금 미배당 잔액도 달라질 수 있습니다. 이 건에서는 단순 배당표의 숫자보다 매각물건명세서상 임차권 인수 조건을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 성산구 사파동 소재 창원사파고등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 6층 602호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,229,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 동성아파트는 1,986세대, 사용승인일은 1992.11.25입니다. 동일면적 최근 12건 거래가 130,000,000원에서 179,000,000원까지 분포해 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 을구 8번 임차권 보증금 170,000,000원이 실제 배당에서 얼마나 변제되고 얼마가 매수인에게 남는지 배당순위·원인채권까지 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 강경빈입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약서·보증금 지급내역·경매 원인채권을 확인할 필요가 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 83,300,000원은 최근 평균의 53.6%지만, 인수형 권리를 반영하면 실질취득은 약 170,000,000원으로 최근 평균의 109.4%입니다.
- 관리비. 현황조사 당시인 2025년 9월 기준 약 660,000원의 미납관리비가 있고, 한 달 약 80,000원 수준으로 보고됐습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 별도로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “1.70억 인수형”이 본질
감정가 170,000,000원이 두 번 유찰돼 83,300,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 가격 메리트가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 그런 방식으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권 보증금 170,000,000원이 있고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하기 때문입니다.
따라서 낙찰가가 보증금 아래인 상태에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 170,000,000원 수준에 머뭅니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 155,458,333원의 109.4%입니다. 최신 거래 176,000,000원보다 낮다는 점은 있지만, 최근 평균보다 높은 이상 8,330만원을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 특수관계까지 확인해야 하므로, 표면 할인율은 크지만 권리·가격 모두 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
