창원지방법원 2025타경12023. 김해시 내덕동 ‘내덕서희스타힐스아파트’ 105동 6층 604호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 정소영이며 2021.05.11 거래가 207,000,000원에 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2022.06.13 설정된 주식회사리드코프 근저당 68,900,000원이고, 이 기준에 따른 현재 배당 계산에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 산정됩니다.

가격은 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 146,300,000원입니다. 비교 실거래 최근 12개월 평균은 177,458,333원, 최신 거래는 2026.08 190,000,000원으로, 제공된 핵심 지표에서도 현 최저가는 최근 12개월 평균의 82.4%로 산정됩니다. 따라서 가격만 보면 감정가 대비 할인뿐 아니라 최근 거래 수준과 비교해도 낮은 구간입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 산정 인수 0원, 그러나 연결관계 확인 필요

확인된 임차인 명단은 없지만, 감정평가 현장조사 당시 폐문부재 상태였고 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 따라서 임차인 문제가 확인됐다고 단정할 수 있는 자료는 없으나, 점유관계 자체가 충분히 확인된 상태도 아닙니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 전입세대 관련 자료를 원본 대조하는 것이 안전합니다.

등기 흐름에서는 2018년 우리은행 근저당 165,000,000원과 2021년 푸본현대생명보험 근저당 169,200,000원이 각각 말소 표시되어 있고, 2022.06.13 리드코프 근저당 68,900,000원이 말소기준으로 계산돼 있습니다. 2024년 리드코프가 넣었던 임의경매는 2024.04.16 취하됐고, 국민건강보험공단 압류도 2024.04.26 해제됐습니다.

다만 2025.06.11에는 “2번 근저당권이전”으로 한국자산관리공사가 등재되고, 이어 2025.09.01 한국자산관리공사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 리드코프 근저당만 68,900,000원 배당하고 한국자산관리공사의 신청채권에는 배당액을 잡지 않는 형태이므로, 배당표만 보고 권리관계를 확정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 82.4%

내덕서희스타힐스아파트는 990세대, 사용승인일은 2016.12.06입니다. 제공된 최근 거래 표본은 59.91㎡와 65.79㎡를 포함한 12건이며, 비교 대상 면적은 65.792㎡로 매칭되어 있습니다. 전체 12건의 최근 12개월 평균은 177,458,333원입니다.

표본 거래가는 153,000,000원~199,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 190,000,000원입니다. 현재 최저가이자 산정상 실질취득액인 146,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 82.4%입니다. 현재 산정 인수액이 0원이라는 전제에서는 최근 거래 수준보다 낮은 가격대에 놓여 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)

현재 배당 산정에서는 리드코프 채권 68,900,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 한국자산관리공사 신청채권 139,043,473원은 이 배당 계산에서 배당 0원으로 표시되어 있으므로 등기상 근저당권 이전관계와 실제 배당순위를 반드시 별도 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오

제공된 회차 시뮬레이션에서는 3회 유찰 가격인 71,687,000원까지도 리드코프 68,900,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 결과 역시 앞서 언급한 한국자산관리공사 근저당권 이전관계가 최종적으로 어떻게 정리되는지 확인한 뒤 해석해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 내덕동 ‘장유역’ 남측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단 통행횟수 등을 고려한 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 21층 건물 중 6층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·내벽·천정·바닥 상태를 직접 조사하지 못했습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지는 북서측으로 중로의 진입도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 침수위험지구가 포함됩니다.
• 공시지가. 849,200원/㎡로 조사되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 990세대 아파트이며 최근 비교 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 153,000,000원에서 199,000,000원까지 분포합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2번 근저당 원본 확인. 2021.05.11 푸본현대생명보험 근저당 169,200,000원의 말소 상태와 2025.06.11 한국자산관리공사 이전등기의 연결관계를 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
• 신청채권 배당관계 확인. 한국자산관리공사 청구액은 139,043,473원이지만 현재 배당 계산에서는 0원으로 나타납니다. 실제 채권순위와 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이므로, 전입·점유·임대차 관계를 재확인하세요.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 수리비와 내부 하자 가능성을 별도 반영해야 합니다.
• 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 저촉되므로 실제 침수이력과 보험·관리 측면을 추가 확인하세요.
• 실거래 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.4%지만 비교 표본에는 59.91㎡와 65.79㎡가 함께 포함되어 있으므로 동일 면적·층 조건을 별도 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 좋고, 권리는 확인 후 확정”

이 물건은 감정가 209,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 146,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 177,458,333원 대비 82.4%이고, 최신 거래 190,000,000원보다도 낮아 가격 자체는 분명 관심을 가질 만한 구간입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.

하지만 이 사건은 가격표만 보고 바로 ‘안전한 물건’으로 분류하기엔 한 가지 큰 확인사항이 남습니다. 2021년 푸본현대생명보험 근저당이 말소로 표시되어 있으면서도 2025년 그 2번 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기재가 존재하고, 실제 경매 신청도 한국자산관리공사가 했습니다. 게다가 현 배당표에는 신청채권 배당이 잡혀 있지 않습니다. 여기에 폐문부재로 임대관계와 내부상태까지 미상입니다. 결론은 단순합니다. 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 후 최종판정. 그 확인이 끝나야 146,300,000원이라는 가격 메리트도 온전히 의미를 갖습니다.