창원지방법원 2025타경12041. 김해시 진영읍 진영리 세화하이츠빌라 가동 4층 401호, 전용 74.31㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김남이는 2023.05.19. 거래가 88,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 남창원농업협동조합 근저당권이 채권최고액 54,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 김성호는 2024.10.30. 전입신고했고 2025.10.02. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준인 2023.05.19.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 미상입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12041 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 275-258 세화하이츠빌라 가동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 74.31㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 |
| 소유자 | 김남이 (2023.05.19. 소유권이전 · 거래가 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 45,189,891원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.19. 남창원농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박광우·박진선 근저당, 롯데카드·경남신용보증재단 가압류, 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부에는 이미 말소된 과거 근저당도 존재하지만 현재 경매의 인수 여부 판단에는 영향을 주지 않습니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성호 | 2024.10.30 | 2025.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김성호의 전입신고일 2024.10.30.은 말소기준권리 2023.05.19.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당에서의 우선변제 여부와 범위는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 추세를 같이 봐야 한다
세화하이츠빌라 가동은 8세대, 2002.05.29. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 전용면적 74.31㎡와 일치하는 실거래는 2건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 74.31㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2023.03 | 74.31㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.31㎡ | 2건 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.31㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 56,700,000원은 전체 평균 79,000,000원보다 낮지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 2024.09 최신 거래는 모두 70,000,000원이며 현재 최저가는 그 금액의 81.0%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 확인 거래보다 낮은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 1. 근저당 · 남창원농업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박광우 | 40,000,000원 | 1,279,400원 |
| 3. 근저당 · 박진선 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,668,871원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,232,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 56,700,000원 기준 채권 총액은 139,901,381원, 채권자 예상배당은 55,279,400원, 미배당은 84,621,981원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 56,700,000원 | 55,279,400원 | 84,621,981원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 101,325,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 113,018,475원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진영고등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 343.0㎡, 공시지가는 734,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함되고 중로1류에 저촉됩니다.
- 건물. 2002.05.29. 사용승인, 총 8세대이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일 전용 74.31㎡ 실거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 김성호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내용을 최종 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 79,000,000원보다 최신 거래 70,000,000원과 최근 12개월 평균 70,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -20.5%이므로 현재 최저가가 최근 거래의 81.0%라는 사실만으로 충분한 안전마진을 단정하기 어렵습니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 소규모 다세대이며 거래 표본이 적습니다. 재매각 시 예상 기간과 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 핵심
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고, 점유자 김성호도 전입일이 늦어 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 분석되는 비교적 단순한 권리 구조입니다. 현재 최저가 56,700,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 70,000,000원의 81.0%로 내려와 있습니다.
다만 이 물건은 가격표 하나만 보고 판단하면 안 됩니다. 확인되는 실거래가 2건뿐이고 최근 거래는 88,000,000원에서 70,000,000원으로 내려가 -20.5% 하락 추세입니다. 총 8세대 다세대라는 환금성까지 감안하면 결론은 “권리는 양호, 가격은 할인 구간이지만 하락 추세와 얇은 거래량을 감안해 보수적으로 접근”입니다.
