인천지방법원 2024타경8739. 이 사건은 인천 서구 경서동 청라로데오시티포레안 16층 1612호에 관한 임의경매입니다. 소유자 최현경은 2021.09.08. 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 258,101,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 210,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.21. 신한은행의 임의경매개시결정이 기입됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서만 보면 단순하지만 이 물건의 핵심은 별도 지점에 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기 상태이며 대지권 유무를 알 수 없다고 적혀 있습니다. 동시에 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있고, 인천 서구청으로부터 토지·건물 취득세 납부확인서와 대지지분의 가액이 포함된 분양계약서 및 분양대금납부확인서가 제출됐습니다. 따라서 가격 할인폭만으로 접근하기보다는 이 자료들이 실제 대지권 취득 및 등기 가능성으로 어떻게 연결되는지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경8739 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층 1612호 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 최현경 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2021.09.08. · 거래가액 258,101,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 66,199,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 167,225,408원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 신한은행 근저당
임차인 조사 내역은 없습니다. 등기상 핵심 권리는 2021.09.08. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 210,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2024.06.21. 임의경매개시결정은 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 193,000,000원이고 현재 최저매각가격은 66,199,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 46,339,300원, 5회 유찰 시 32,437,509원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 66,199,000원 | 34.3% | 64,607,418원 | 145,392,582원 |
| 4회 유찰 시 | 46,339,300원 | 24.01% | 45,105,193원 | 164,894,807원 |
| 5회 유찰 시 | 32,437,509원 | 16.81% | 31,453,634원 | 178,546,366원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지, 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 특히 대지권 불확실성까지 존재하므로 할인율보다 권리 완성 가능성 확인이 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,591,582원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 210,000,000원 | 64,607,418원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,199,000원 가정 시 집행비용 1,591,582원을 제외한 64,607,418원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 145,392,582원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 대지권 확인 포인트
- 현재 상태. 대지권은 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없습니다.
- 최저가 반영. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
- 제출 자료. 인천 서구청으로부터 토지·건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부확인서가 제출됐습니다.
- 분양 관련 자료. 대지지분의 가액이 포함된 분양계약서와 분양대금납부확인서가 제출됐습니다.
- 확인 시점. 위 자료는 2025.11.03.자 사실조회회신으로 확인된 내용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 미등기 사유와 대지지분 귀속, 향후 대지권 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제출서류 대조. 2025.11.03.자 사실조회회신의 취득세 납부확인서·분양계약서·분양대금납부확인서를 직접 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실제 시세 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행 미배당액 145,392,582원은 채권자의 미회수액이며 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 매각서류 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항과 매각물건명세서의 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 대지권이 먼저다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021.09.08. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 조사도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기에는 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 별도의 핵심 변수가 남아 있습니다.
감정가 193,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 66,199,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보이지만, 실거래 시세 자료가 없고 대지권 상태도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “34%라서 싸다”가 아니라 “34%까지 내려온 이유와 대지권 취득 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 등기상 인수는 0원, 판단의 승부처는 대지권입니다.
