인천지방법원 2024타경13137. 인천 연수구 연수동 영남아파트 104동 5층 505호, 전용면적 84.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 280,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 196,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.06.09. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 690,000,000원입니다. 이후 경매개시결정·압류·가압류와 2025.06.10. 설정된 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “등기가 소멸하니 끝”인 물건이 아닙니다. 임차인 우성재는 2017.05.10. 주민등록 및 점유를 개시해 2021.06.09. 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기에는 임차보증금 170,000,000원과 178,500,000원, 임대차계약일자 2017.03.11. 및 2021.05.07., 확정일자 2017.03.13. 및 2021.05.11.이 기재돼 있으며, 매각물건명세서에는 178,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 낙찰가와 임차보증금의 관계를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 새말로 111, 104동 5층505호 (연수동,영남아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 505호 |
| 소유자 | 신명순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 481,474,030원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.09. 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 690,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 배당이 핵심
말소기준은 2021.06.09. 전북은행 근저당권입니다. 그 뒤의 2024.09.26. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 메리츠캐피탈 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 우성재의 전입·점유는 2017.05.10.으로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2025.06.10.의 임차권등기 자체가 매각으로 지워지더라도 배당받지 못한 임차보증금 잔액까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 전입·점유 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 우성재 5층 505호 84.94㎡ 전부 · 임차권등기 | 전입·점유 2017.05.10. 확정일자 2017.03.13. / 2021.05.11. 배당요구 2025.06.10. | 178,500,000원 종전 170,000,000원 기재 | 대항력 有 우선변제 가능 현재 승계 0원 예상 |
| 공사 주거 | 전입 2017.05.10. 확정일자 2017.03.13. 배당요구 2024.12.10. | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 예상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 계산합니다. 현재 회차에서는 매각가 196,000,000원에서 집행비용 3,544,000원과 공사 보증금 500,000원을 차감한 금액이 191,956,000원으로, 우성재 보증금 178,500,000원보다 큽니다. 따라서 현재 가격에서는 우성재가 전액 배당받아 매수인 인수액이 0원이 될 가능성이 높습니다. 다만 배당표에는 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있어 최종 배당 결과는 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 196,000,000원은 최근 시세 아래
영남아파트는 622세대, 1992.12.28. 준공 단지입니다. 대상 면적 84.94㎡와 매칭되는 84.8㎡·84.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 298,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수 0원 예상 기준 실질취득액인 196,000,000원은 이 평균의 65.8%입니다. 최근 거래 최저액도 255,000,000원이고 최신 거래는 2026.08.의 323,000,000원으로, 현재 회차 가격은 최근 거래권보다 아래에 위치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 2 | 323,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 6 | 284,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 298,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 공사 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 2. 임차인 우성재 보증금 | 178,500,000원 | 178,500,000원 예상 |
| 3. 근저당 · 주식회사전북은행 | 690,000,000원 | 잔여 배당 |
| 4. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 23,452,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,544,000원과 공사 보증금 500,000원을 먼저 반영한 뒤에도 191,956,000원이 남아 우성재 보증금 178,500,000원을 전액 배당할 수 있는 가격대입니다. 따라서 현재 매수인 인수는 0원으로 예상합니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 5층 505호입니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 연수역 북동측 인근. 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지·거래. 영남아파트는 622세대, 1992.12.28. 준공. 대상 면적과 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건 평균은 298,000,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 확인됩니다.
- 물건 상태 기록. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우성재 배당액을 최우선 확인. 핵심은 임차권등기 자체의 말소가 아니라 178,500,000원 보증금이 실제 배당에서 전액 변제되는지입니다.
- 현재 회차와 추가 유찰을 분리. 현재 196,000,000원에서는 인수 0원 예상이지만, 137,200,000원·96,040,000원 구간에서는 표면 최저가가 실질취득액이 아닙니다.
- 실질취득 기준 유지. 낙찰가가 178,500,000원 보증금보다 낮아지면 미배당 잔액 승계를 더해 약 178,500,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 공사 보증금 별도 반영. 공사 보증금 500,000원은 전입 2017.05.10., 확정일자 2017.03.13., 배당요구 2024.12.10.으로 우선변제권 행사 가능 자료가 있습니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당 690,000,000원은 인천 연수동 우성아파트, 서울 천호동 강동역두산위브센티움, 하남 덕풍동 한솔리치빌아파트3단지와 공동담보로 설정된 기록이 있습니다.
- 배당 변동요소 확인. 배당계산에는 당해세·최우선변제 등 미반영 사항이 있으므로 최종 배당 결과와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 가격은 매력적, 추가 유찰은 임차보증금이 하방선”
이 물건은 권리가 깨끗해서 싼 사건이 아니라, 선순위 대항력 임차인을 계산하고도 현재 가격이 실거래보다 낮은 사건입니다. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 298,000,000원의 65.8%이고 최근 실거래 최저 255,000,000원보다도 낮습니다. 동시에 현재 가격에서는 우성재 보증금 178,500,000원의 전액 배당이 가능한 범위라 매수인 인수는 0원으로 예상됩니다.
반면 다음 회차의 137,200,000원, 그다음 96,040,000원은 숫자만 보면 더 싸지만, 우성재 보증금보다 낮아지는 순간부터 미배당 잔액 승계가 발생합니다. 그때의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 178,500,000원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “현재는 배당으로 인수를 없앨 수 있는가, 추가 유찰에서는 임차보증금을 포함해 얼마에 취득하는가”입니다. 현재 회차는 가격과 권리의 균형이 좋지만, 최종 배당에서 우성재 보증금 전액 변제가 확인돼야 그 장점이 완성됩니다.
