인천지방법원 2024타경573011. 계양구 계산동의 4층 다세대주택 제402호입니다. 감정가는 106,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 51,940,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보이지만 권리관계의 핵심은 2022년 등기된 87,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권의 전입일은 2019.10.25, 확정일자는 2019.09.23으로 현재 경매의 말소기준인 2024.11.15 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 전액을 배당받지 못해 부족분이 남습니다.
현재 회차 배당 추정은 집행비용 1,334,920원을 먼저 빼고, 임차보증금에 50,605,080원을 배당하는 구조입니다. 그 결과 87,000,000원 보증금 중 36,394,920원이 남습니다. 단순 합산하면 현재 최저가 51,940,000원과 인수 추정액 36,394,920원의 부담은 88,334,920원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 이 사건의 본질은 낙찰가가 아니라 약 87,000,000원 보증금 수준에 실질취득 부담이 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경573011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장제로767번길 37, 나동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제4층 제402호 · 39.67㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김기윤 (2019.03.11. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 101,561,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 등기부의 실질적인 쟁점은 근저당이 아니라 주택임차권입니다. 과거 근저당들은 모두 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2024.11.15 강제경매개시결정입니다. 반면 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입 2019.10.25·확정일자 2019.09.23에 기초하므로 말소기준보다 앞선 권리입니다. 등기상 보증금은 87,000,000원이며 현재 최저가 배당으로는 전액 회수되지 않습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 성격 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 87,000,000원 | 2019.10.25 / 2019.09.23 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증금 대위·승계 |
| 주식회 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 보증금 87,000,000원에 관해 대위·승계한 보증기관 신고이므로 별도의 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인으로 기재된 ‘주식회’는 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 LH 승계분과 별개 보증금이라고 중복 계산하지 않되, 명세서 원문에서 실제 임차인의 지위와 승계관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 49%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
가격 판단의 기준은 최저가 51,940,000원이 아닙니다. 대항력 있는 87,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 이 사건은 실질취득 약 87,000,000원을 기준으로 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 45.57㎡ | 1 | 109,000,000원 |
| 2021.12 | 45.57㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2021.08 | 45.67㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 45.57㎡ | 1 | 100,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2025.09의 109,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 109,000,000원입니다. 실질취득 기준 약 87,000,000원은 이 가격 아래입니다. 다만 본건 전용은 39.67㎡이고 비교 거래는 45.57~45.67㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.7%로 하락한 흐름이어서, 과거 전체 평균 116,750,000원을 근거로 가격 매력을 크게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 87,000,000원 | 50,605,080원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험주식회사 | 101,561,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분은 36,394,920원으로 추정됩니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사에는 배당이 없고 청구액 101,561,177원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 추정 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 51,940,000원 | 36,394,920원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 36,358,000원 | 51,696,444원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 25,450,600원 | 62,407,511원 |
유찰이 곧 실질가격 하락을 뜻하지 않는 이유가 이 표에 그대로 드러납니다. 51,940,000원에서 36,358,000원, 25,450,600원으로 최저가는 내려가지만, 임차보증금 미배당 인수액은 36,394,920원 → 51,696,444원 → 62,407,511원으로 증가합니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부현초등학교 서측 인근. 주변은 아파트·다세대·단독주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호. 급·배수, 위생, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 토지이며 북측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 뉴코리아맨션5동6동은 15세대, 1994.05.17 준공입니다. 거래 표본도 4건으로 많지 않아 가격 확인 시 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 51,940,000원만 보지 말고 보증금 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 2025.07.28 확약서 원문 확인. 단순 말소동의인지, 대항력 포기까지 포함하는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 관계 확인. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 중복 보증금으로 합산하지 말고, 실제 임차인 1명의 전입·보증금·지위를 명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 면적 차이 반영. 본건 39.67㎡와 실거래 45.57~45.67㎡는 면적이 다릅니다. 109,000,000원을 그대로 본건 시세로 단정하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -8.7%이므로 전체 평균 116,750,000원만 보고 가격 여유를 크게 잡으면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “87,000,000원 보증금”을 보라
이 물건의 가장 큰 착시는 51,940,000원이라는 최저가입니다. 감정가 106,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 선순위 87,000,000원 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 36,394,920원이 미배당으로 남습니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
가격도 단순 낙찰가가 아니라 이 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 최신 거래 109,000,000원보다 낮은 수준이지만 비교 면적이 일치하지 않고 최근 거래 흐름은 -8.7% 하락했습니다. 여기에 실제 임차인의 세부정보 미상, 2025.07.28 말소동의 확약서의 효력 확인 필요, 15세대 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라, 인수와 확약의 법적 효과를 확인한 뒤 실질취득가로 판단해야 하는 물건입니다.
