인천지방법원 2025타경985. 두호파크빌 102동 3층 302호, 전용 49.799㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.05.03. 삼성카드 주식회사 가압류 8,725,605원입니다. 농협은행 가압류, 국민은행 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기채권이 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 2021.10.07. 전입·점유의 임차인입니다.
김상헌 임차인은 2021.10.07. 주민등록과 점유를 시작했고, 임차권등기에는 보증금 119,000,000원과 113,000,000원, 계약일 2021.09.24.와 2023.10.06., 확정일자 2021.10.07.과 2023.10.06.이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서는 보증금 113,000,000원을 기준으로 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 최저매각가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 759-4 두호파크빌 102동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.799㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 고윤곤 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2015.12.23. |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 17,839,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준인 삼성카드 가압류는 2024.05.03.입니다. 반면 임차인의 전입·점유는 2021.10.07.이므로 말소기준보다 약 2년 7개월 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.10.31. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심은 등기일이 아니라 기존 전입·점유 시점입니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상헌 3층 302호 49.799㎡ 전부 | 2021.10.07. | 119,000,000원 113,000,000원 | 2021.10.07. 2023.10.06. | 대항력 있음 | 배당요구 있음 2025.10.31. | 미배당 잔액 승계 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 대비 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64,680,000원 | 약 48,320,000원 | ≈113,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 45,276,000원 | 약 67,724,000원 | ≈113,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 31,693,199원 | 약 81,306,801원 | ≈113,000,000원 |
② 시세 비교 — ‘감정가 49%’가 싸다는 뜻은 아니다
두호파크빌은 24세대, 사용승인 2015.12.23.의 다세대주택입니다. 전체 12건 거래 평균은 126,858,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 103,433,333원, 최신 거래는 2026.02. 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.8㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2025.07 | 49.77㎡ | 2 | 96,300,000원 |
| 2025.03 | 49.74㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.03 | 46.41㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2023.08 | 49.86㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 49.79㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.10 | 49.72㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 49.77㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 2022.01 | 49.72㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2021.12 | 49.79㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2021.08 | 49.74㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 49.77㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 103,433,333원 |
최저가 64,680,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 62.5%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 본건은 대항력 임차보증금 잔액을 승계하는 구조이므로 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 113,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 103,433,333원의 약 109.2%로, 오히려 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 115,000,000원과는 비슷한 수준이지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 23.2% 하락한 추세라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 기준 참고 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,725,605원 | 8,725,605원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 13,125,586원 | 13,125,586원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사 국민은행 | 17,839,594원 | 17,839,594원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,424,975원 |
위 표와 도넛은 등기채권 기준 배당 시뮬레이션 숫자를 그대로 표시한 참고자료입니다. 본건의 최종 인수 판단에서는 매각물건명세서가 별도로 명시한 선순위 대항력 임차보증금 113,000,000원의 미배당 잔액 승계를 우선 반영해야 합니다. 따라서 위 표의 잔여액을 매수인 인수 0원의 근거로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 ‘인천경서초등학교’ 동측 인근으로, 주위는 동유형 공동주택이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층 302호, 사용승인 2015.12.23.이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 8m·10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 절대보호구역·상대보호구역과 관련한 저촉·포함 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 유동성 지표. 두호파크빌은 24세대이며, 최근 12개월 동일 면적대 거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 113,000,000원 우선 확인. 매각물건명세서의 인수 문구와 임차권등기 원문을 다시 대조해 미배당 잔액 승계 범위를 확인해야 합니다.
- ‘64,680,000원에 산다’는 계산 금지. 현재 회차 단순계산상 인수 약 48,320,000원을 더해 실질취득 약 113,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰도 자동 호재가 아님. 45,276,000원까지 내려가면 인수액이 약 67,724,000원, 31,693,199원까지 내려가면 약 81,306,801원으로 늘어 실질취득은 계속 약 113,000,000원에 수렴합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 103,433,333원, 최신 거래 115,000,000원, 최근 추세 -23.2%를 함께 봐야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김상헌 임차인의 점유 상태와 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 보증금 반환·배당 절차를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등 배당·인수에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.13억 실질취득”이 본질
이 사건은 감정가 132,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저가가 64,680,000원까지 내려왔다는 표면만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 김상헌 임차인은 말소기준권리보다 앞선 2021.10.07.부터 대항력을 갖추고 있고, 매각물건명세서는 보증금 113,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 본건의 가격 기준은 64,680,000원이 아니라 실질취득 약 113,000,000원입니다.
최근 12개월 평균은 103,433,333원이고 최신 거래는 115,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -23.2%입니다. 실질취득은 최근 평균보다 높은 수준이고, 이미 2회 유찰되었으며, 24세대 규모에서 최근 12개월 거래도 3건입니다. 최저가 할인율은 크지만 경제적 취득가에는 할인 효과가 거의 남지 않는 인수형 물건입니다. 권리분석의 결론은 “낙찰가가 아니라 임차보증금을 기준으로 계산할 것”입니다.
