인천지방법원 2025타경1257. 인천 남동구 논현동 아라트라움 12층 1205호 오피스텔입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 이정현의 임대차계약일은 2021.12.20, 전입·점유개시는 2022.01.04, 확정일자는 2021.12.20이며 보증금은 135,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.06.25 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 81,900,000원입니다. 하지만 매각대금에서 집행비용 1,874,200원을 먼저 제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 80,025,800원이고, 보증금 135,000,000원 중 54,974,200원이 남습니다. 결과적으로 매수인이 실제 부담하게 되는 금액은 81,900,000원 + 54,974,200원 = 136,874,200원입니다. 감정가 117,000,000원보다도 높은 수준이므로, ‘1회 유찰·감정가 70%’라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 12층 1205호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1205호 |
| 임차범위 | 12층 1205호 27.04㎡ 전부 |
| 소유자 | 천덕우 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 134,446,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 소유자는 천덕우입니다. 2017.02.09 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2017.04.13 신탁재산 귀속으로 천덕우에게 소유권이 이전되었고, 신탁등기는 말소됐습니다. 2019.01.08 남인천세무서 압류 역시 2019.10.23 해제되어 이미 말소됐습니다.
문제는 2024.01.31 등기된 이정현의 주택임차권입니다. 임차권의 전입일은 2022.01.04, 확정일자는 2021.12.20이고 보증금은 135,000,000원입니다. 이후 2025.06.25 이정현을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 주택임차권은 경매개시결정보다 선순위이며, 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있다
| 임차인 | 임차범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정현 | 12층 1205호 27.04㎡ 전부 | 2022.01.04 | 2021.12.20 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차권자 이정현 본인의 임차보증금 135,000,000원입니다. 배당요구가 접수돼 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가로는 보증금 전액을 변제할 수 없으므로 부족액이 그대로 매수인 부담으로 이어집니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 임차보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서는 최저가 81,900,000원에 매수인 인수액 54,974,200원이 붙어 실질취득 136,874,200원이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 81,900,000원 | 54,974,200원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 57,330,000원 | 79,101,940원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 40,131,000원 | 95,991,358원 | 감정가 34.3% |
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 임차인 이정현 보증금 | 135,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 강제경매 채권자 이정현 | 134,446,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 54,974,200원은 매수인이 인수합니다. 강제경매 신청채권에는 배당될 금액이 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1205호입니다.
- 주위환경. 동방초등학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천논현역이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·차량용 기계식승강기·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 서측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 774.6㎡, 공시지가 3,342,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차는 81,900,000원 낙찰가에 54,974,200원 인수가 더해지는 구조입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 임차보증금 135,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 임차권자·채권자 동일인 관계 확인. 이정현이 임차권자이자 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 계약·채권 관계 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 커집니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 임차권은 주거 용도로 등기돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8,190만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 81,900,000원입니다. 최저가만 보면 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 대항력 있는 임차보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서만 54,974,200원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안습니다. 그래서 실질취득 부담은 136,874,200원입니다.
더 유찰돼도 구조는 같습니다. 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당 잔액’으로 판단해야 합니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 대항력 임차권 인수형이며, 현재 최저가 자체에는 가격 판단의 의미가 제한적입니다.
