인천지방법원 2025타경1320. 청라동 아이케이비즈센터 1층 103호입니다. 사건 용도 표기는 대지이나, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이고 사용승인일은 2019.09.06입니다. 소유자 김현진은 2019.10.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 624,072,420원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.02.14 영동농업협동조합의 150,000,000원 가압류도 있었지만 2025.04.10 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1320 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-7 아이케이비즈센터 1층 103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로102번길 8-12 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층 103호 · 사용승인 2019.09.06 |
| 소유자 | 김현진 · 2019.10.15 소유권이전 · 거래가액 624,072,420원 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 219,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서남부농업협동조합(변경 전 상호: 관악농업협동조합) / 408,811,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
2019.09.11 주식회사소호 명의로 소유권보존 후 생보부동산신탁으로 신탁등기가 이루어졌고, 2019.10.15 신탁등기가 말소되면서 김현진에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 관악농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 영동농업협동조합 가압류는 이미 해제로 말소됐고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 448,000,000원이고 현재 최저매각가는 219,520,000원입니다. 2회 유찰되면서 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 153,664,000원, 4회 유찰 시 107,564,800원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 219,520,000원 | 264,353,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 153,664,000원 | 329,287,296원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 107,564,800원 | 374,741,107원 | 0원 |
다만 유찰 횟수와 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 근린생활시설이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익, 공실 가능성, 동일 건물·인근 상가의 매매 사례를 먼저 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,873,280원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 480,000,000원 | 215,646,720원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 264,353,280원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,873,280원을 제외한 215,646,720원이 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 264,353,280원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 커널웨이 수변공원 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설과 오피스텔이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,260.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 3,671,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로, 현장 방문을 통해 실제 점유·영업 주체와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물과 청라동 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매 사례를 비교해야 합니다.
- 임대수익 확인. 근린생활시설은 주거용보다 임대료·공실률·관리비가 가격에 직접 영향을 주므로 현재 임대조건과 예상 수익을 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 채권최고액 기준 미배당 264,353,280원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 상권, 점포 위치, 가시성, 공실, 임대료 수준 등 근린생활시설 특유의 환금성 요인을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.15 관악농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 이미 말소됐으며 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 448,000,000원에서 2회 유찰돼 219,520,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 없이 “49%니까 싸다”라고 단정할 수는 없습니다. 특히 1층 근린생활시설은 실제 임대료, 공실, 점포 위치와 상권이 가격을 좌우합니다. 권리는 단순하지만, 가격은 현장과 주변 상가 거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
