인천지방법원 2025타경1320. 청라동 아이케이비즈센터 1층 103호이며, 감정평가상 현재 근린생활시설으로 이용중입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 김현진이 2019.10.15 소유권을 취득했고 같은 날 관악농업협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2025.02.14 영동농업협동조합의 150,000,000원 가압류도 있었지만 2025.04.10 이미 말소되었습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유관계나 대항력 여부까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1320 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-7 아이케이비즈센터 1층103호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로102번길 8-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제1층 제103호 · 사용승인일 2019.09.06 |
| 소유자 | 김현진 · 2019.10.15 소유권이전 · 거래가액 624,072,420원 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 153,664,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 408,811,065원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 2019.10.15 설정된 관악농업협동조합 근저당권 480,000,000원입니다. 2019년 신탁등기는 이미 말소되었고, 2025년 영동농업협동조합 가압류도 경매개시 전에 말소되었습니다. 2025.07.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐어도 시세 검증은 별개
감정가는 448,000,000원, 현재 최저매각가는 153,664,000원입니다. 이미 3회 유찰된 상태로 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 107,564,800원(24%), 5회 유찰 시 75,295,360원(17%)으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론낼 근거는 없습니다. 근린생활시설은 개별 호실의 위치·점포 상태·임대차·수익성에 따라 가치 차이가 날 수 있으므로, 실제 입찰가 판단에는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,951,296원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 480,000,000원 | 150,712,704원 |
| 미배당 | - | 329,287,296원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 153,664,000원 가정 시 집행비용 2,951,296원을 제외한 150,712,704원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 기준 미배당은 329,287,296원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 ‘커널웨이 수변공원’ 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설과 오피스텔이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중이고, 북측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,671,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 점유개시 시점을 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 해석. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 실제 시장가 대비 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 480,000,000원 중 329,287,296원이 미배당으로 남는 시나리오입니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부를 원본에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가만 보고 판단하지 않는다”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2019.10.15 관악농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 153,664,000원으로 감정가 448,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다.
다만 임대관계가 미상이고 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리가 복잡해서 어려운 물건”이라기보다, 점유·임대차와 실제 시장가격을 확인해야 입찰가를 정할 수 있는 물건에 가깝습니다. 감정가 대비 할인폭보다는 현장 점유와 근린생활시설 시세 확인이 판단의 중심이어야 합니다.
