인천지방법원 2025타경1327. 청라동 청라더리브티아모지식산업센터 10층 1029호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 등기상 소유자는 장진성이고, 2023.04.04 설정된 주식회사국민은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 케이비국민카드, 신용보증기금, 인천신용보증재단의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽에서 확인해야 할 핵심은 임차인입니다. 현황조사에는 주식회사 메타아스코스씨오, 홍지형이 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사돼 있습니다. 전입일은 2024.02.07로 말소기준일 2023.04.04보다 뒤입니다. 따라서 조사된 내용 기준으로 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 10층 1029호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 장진성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 147,980,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 223,425,125원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.04 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.04.04 국민은행 근저당입니다. 이후 2024년에 설정된 세 건의 가압류, 2025.07.11 임의경매개시결정, 2025.10.28 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 메타아스코스씨오, 홍지형 | 2024.02.07 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입일 2024.02.07이 말소기준일 2023.04.04보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 정해져 있지 않지만, 대항력이 없는 만큼 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 302,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 147,980,000원으로 정확히 감정가의 49%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 하락률을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 바꿔 읽을 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 147,980,000원 | 145,108,280원 | 179,726,492원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 103,586,000원 | 101,335,796원 | 223,498,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 72,510,200원 | 70,805,016원 | 254,029,756원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자가 덜 받는 것과 매수인이 그 부족분을 대신 부담하는 것은 별개의 문제입니다. 현재 권리구조에서는 미배당 채권이 낙찰자에게 그대로 이전되는 형태가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 145,108,280원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 14,213,926원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 30,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 40,020,846원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 324,834,772원 중 채권자 예상배당은 145,108,280원, 미배당은 179,726,492원입니다. 집행비용은 2,871,720원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 국의 압류도 존재하므로 세금 관련 실제 배당순위와 금액은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 “중봉로교차로” 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 해당 토지는 공장 및 근린생활시설(지원시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·소화설비, 승강기, 주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 진입로가 외곽 공도와 접하며 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.
- 용도·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 16,322.8㎡, 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 호수 대조. 주소는 1029호인데 감정요항 건물 구조에는 1010호가 기재돼 있습니다. 등기부·감정평가서·매각물건명세서의 목적물 표시를 직접 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 1명의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현 점유 상태와 인도 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 세부 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원으로 조사됐으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 등기돼 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실과 시장가 대비 저가 여부는 같은 뜻이 아닙니다. 실거래·매물·임대수익 자료를 대조하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 공장 이용 적합성. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 입찰 목적에 맞는 이용 가능성과 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 49%만 보고 사면 안 된다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 그보다 뒤입니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸해 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 302,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 147,980,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 이 수치만으로 시세 대비 저평가를 확정할 근거는 없습니다. 여기에 공장(지식산업센터) 이용과 목적물 호수 기재 확인 이슈까지 있으므로, 권리는 통과하되 가격과 목적물 확인은 보수적으로 접근하는 사건입니다.
