인천지방법원 2025타경1356. 강화읍 월곳리 강화인더스타운2 1층 102호입니다. 사건 표시는 대지이며, 감정평가상 102호는 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 소유자는 이나주이고, 2021.05.27 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 근저당과 다수의 가압류, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 222,950,000원으로 감정가 455,000,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 산업단지 내 지원시설 성격의 근린생활시설이고 현황 공실이므로, 주거용 부동산처럼 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1356 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화산단로 58 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이나주 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 222,950,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 343,372,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.05.27 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 451,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사태지대부금융 근저당과 현대카드, 서울신용보증재단, 롯데카드, 삼성카드, 케이비국민카드, 신용보증기금, 삼성생명보험, 소상공인시장진흥공단의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세보다 싸다는 근거는 아니다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 222,950,000원, 감정가의 49%입니다. 향후 시나리오는 3회 유찰 시 156,065,000원, 4회 유찰 시 109,245,500원입니다.
다만 이 물건은 실제 거래가격과 비교하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 수 없습니다. 대상은 일반산업단지 내 지원시설 성격의 근린생활시설이고, 감정평가 당시 현황 공실이며 주변 산업단지도 미성숙 상태로 평가됐습니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 감정가 할인폭보다 실제 임대수요·매매수요·공실기간·환금성 확인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,921,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 451,200,000원 | 219,028,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사태지대부금융 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,134,488원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 24,563,610원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 30,542,280원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,207,368원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 56,523,099원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 16,225,518원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 18,328,391원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 25,408,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 846,133,158원 중 예상배당은 219,028,700원이고 미배당은 627,104,458원입니다. 현재 가정에서 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 강화읍 대산리 대월초등학교 북동측 근거리, 월곳리에 위치합니다. 주위는 일반산업단지로 조성됐으나 공업용부동산과 지원시설 및 나지가 혼재한 미성숙 상태입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 현황. 102호는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다. 조사시점 건물 전체도 공실 상태로 확인됐으며 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 1층 일부이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,318.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방형이며 북측으로 폭 약 25미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역이며 제한보호구역과 역사문화환경보존지역에 저촉되고 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 310,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 영업용·임대용 활용 가능성과 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 조사 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 산업단지 수요. 주변 산업단지가 미성숙 상태라는 평가가 있으므로 상권·근로자 유입·지원시설 수요를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 채권자 미배당 627,104,458원은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후속 회차. 3회 유찰 시 156,065,000원, 4회 유찰 시 109,245,500원 시나리오가 있으나 더 낮은 최저가 역시 곧바로 시장가치보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
맺으며 — “49% = 싸다”는 공식은 없다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.27 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다.
현재 최저가는 222,950,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 강화일반산업단지 내 공부상 근린생활시설이고 현황 공실입니다. 주변 역시 공업용부동산·지원시설·나지가 혼재한 미성숙 상태로 평가됐고 대중교통도 다소 불편한 편입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 실수요 확인 전까지 보수적 접근이 적절합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 매매·임대수요와 공실 위험을 확인하는 것이 우선입니다.
