93,100,000원
인천지방법원 2025타경1449. 인천 남동구 간석동 센트라움의 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 190,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2018.03.30 설정된 농협은행주식회사 근저당 159,600,000원입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소되어 있고, 농협은행 근저당과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 관계는 단순히 “없음”으로 볼 수 없습니다. 현황조사상 JIN YONGHE, JIN LUYI, CHI HONGLIAN 3명이 확인됩니다. 다만 전입일이 각각 2018.04.19, 2024.01.11, 2018.04.19로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. CHI HONGLIAN의 보증금은 50,000,000원이고, 나머지 2명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 우선변제 여부 역시 확인되지 않으므로, 매수인 인수와 별개로 배당과 명도 상황은 원문 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1449 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 13층102동1306호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동대로921번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 면적 | 54.62㎡ |
| 건물 | 2017.06.15 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 13층 |
| 소유자 | 최혜훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 136,237,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2017.06.30 설정된 신한은행 근저당 4,800,000,000원과 1,200,000,000원은 2018.03.30 일부포기로 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당 159,600,000원입니다. 2025.08.06 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 미상 항목 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN YONGHE | 2018.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LUYI | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI HONGLIAN | 2018.04.19 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 전입자입니다. JIN YONGHE와 CHI HONGLIAN은 2018.04.19, JIN LUYI는 2024.01.11 전입하여 기준권리 2018.03.30보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않은 전입자가 존재하고 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 점유상태는 입찰 전 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 시장 자체가 하락 중
센트라움의 비교 실거래는 전용 54.62㎡~55.31㎡ 표본입니다. 전체 12건 평균은 161,104,166원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 149,416,666원, 최신 거래는 2026.08 · 134,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -13.5% 내려와 있어 하락 추세가 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.31㎡ | 3 | 134,500,000원 |
| 2026.05 | 55.31㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 55.19㎡ | 7 | 183,750,000원 |
| 2023.10 | 55.19㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.06 | 55.31㎡ | 7 | 176,000,000원 |
| 2023.03 | 54.62㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2022.10 | 54.62㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2021.12 | 55.19㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 149,416,666원 |
현재 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균의 62.3%로, 최신 거래 134,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 간격이 있습니다. 다만 전체 평균 161,104,166원에는 과거 180,000,000원·195,000,000원 등 높은 거래가 포함되어 있으므로 이를 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 핵심은 현재 가격이 낮다는 사실과 동시에 최근 시세가 -13.5% 하락 중이라는 사실을 함께 보는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 159,600,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행주식회사 채권최고액 159,600,000원 중 91,024,200원이 배당되고 68,575,800원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 68,575,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 96,003,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 115,202,143원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남동대로921번길에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역이 있습니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 센트라움은 56세대이고 사용승인일은 2017.06.15입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 카리프트, 화재탐지시설, 옥내소화전, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 북서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접합니다. 공시지가는 2,624,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 161,104,166원보다 최근 12개월 6건 평균 149,416,666원과 최신 거래 134,500,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -13.5%이므로 현재 최저가의 할인폭을 그대로 기대수익으로 보지 마세요.
- 임대차 확인. 전입자 3명은 대항력이 없지만 JIN YONGHE·JIN LUYI의 보증금과 세 사람의 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 전입자가 존재하므로 실제 점유자와 인도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 하락장과 점유 확인은 남는다
이 물건의 가장 강한 장점은 가격과 권리구조입니다. 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 93,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 149,416,666원의 62.3%입니다. 말소기준 이후 전입자 3명은 모두 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 최근 시장은 이전 거래군보다 -13.5% 하락했고, 최신 거래도 134,500,000원입니다. 또 보증금이 확인되지 않은 전입자와 우선변제 미상 항목이 있어 입찰 전 임대차·점유 확인을 생략할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “낮아진 최저가 자체는 매력적이지만, 하락 중인 오피스텔 시세와 점유관계를 확인한 뒤 접근할 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
