인천지방법원 2025타경505251. 인천광역시 중구 운서동 3060-9 건물로, 소유자는 민경윤·한종원이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2018.08.14. 설정된 계양신용협동조합의 채권최고액 808,800,000원 근저당입니다. 이후 인천신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 임차권등기, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 795,457,000원으로 감정가 1,623,381,120원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 이 할인율만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 특히 점유관계 중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 사람이 있어, 가격보다 먼저 대항력 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505251 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서로7번길 37 |
| 등기 대상 | 인천광역시 중구 운서동 3060-9 · 기타 |
| 소유자 | 민경윤 2분의 1 · 한종원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,623,381,120원 / 795,457,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 697,990,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
말소기준은 2018.08.14. 계양신용협동조합 근저당입니다. 2026.01.15. 이 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 등기된 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 김하련·김명선·김학천의 주택임차권 및 2025.01.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인 대상 6명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김행순 | 302호 | 2020-10-29 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 원세영 | 201호 | 2022-11-15 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김하련 | 2층 156.64㎡ 중 도면 표시 | 2021-02-26 | 100,000,000원 | 없음 | 2023-12-28 |
| 김명선 | 별지도면표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㄱ,의 | 2021-11-04 | 160,000,000원 | 없음 | 2024-07-24 |
| 김학천 | 2층 156.64㎡ | 2022-11-14 | 150,000,000원 | 없음 | 2025-07-18 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
김행순·원세영·김하련·김명선·김학천은 확인된 전입일이 모두 2018.08.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이들의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조로 보지 않습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 — 감정가의 49%, 그러나 실거래 검증은 별도
감정가는 1,623,381,120원, 현재 최저매각가는 795,457,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 556,819,900원, 4회 유찰 시 389,773,930원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 795,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,354,570원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계양신용협동조합 | 808,800,000원 | 785,102,430원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 인천신용보증재단 | 46,249,974원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 인천신용보증재단 | 16,980,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 872,029,974원 중 785,102,430원이 배당되고, 미배당액은 86,927,544원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모
- 토지. 대지 305.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 지역·구역. 성장관리권역·경제자유구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로·녹지. 소로1류(폭 10m~12m) 및 완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 1,487,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 전입일·보증금·점유개시·임대차계약 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 김하련 관계 확인. 임차권등기자이면서 관계인과 동일 이름으로 나타나는 사유를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2018.08.14. 근저당은 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 현재 권리자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 물건의 실제 시장가격과 비교해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 86,927,544원의 미배당이 발생하며, 유찰이 이어질수록 미배당액이 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 먼저 볼 것은 미상 점유자
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.08.14. 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류·압류·임차권등기 등은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차관계 5명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 기사항전의 대항력은 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수액 0원이라는 숫자만 보고 입찰하기보다, 이 미상 점유자의 임대차관계를 먼저 닫아야 합니다. 가격 역시 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 권리 확인 후 가격 검증의 순서가 맞습니다.