인천지방법원 2025타경505251. 인천 중구 운서동 3060-9 건물로, 소유자는 민경윤·한종원이 각 2분의 1 지분을 갖고 있습니다. 말소기준권리는 2018.08.14. 계양신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 808,800,000원입니다. 이후의 가압류·압류·임차권등기와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 권리 소멸과 별개로, 현황조사·매각물건명세서에 나타난 점유자 중 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
현재 최저매각가는 556,820,000원으로 감정가 1,623,381,120원의 약 34% 수준입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 “감정가보다 많이 내려왔다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단을 동일시하면 안 됩니다. 특히 이미 3회 유찰된 물건이고, 용도도 ‘기타’로 분류돼 있으므로 권리·점유·환금성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505251 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서로7번길 37 |
| 등기 부동산 | [건물] 인천광역시 중구 운서동 3060-9 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 민경윤 2분의 1 · 한종원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,623,381,120원 / 556,820,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 697,990,990원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 2018.08.14. 설정된 계양신용협동조합의 채권최고액 808,800,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 현재 남아 있는 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·국의 압류, 김하련·김명선·김학천의 임차권등기 및 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 5명은 후순위, 1명은 판정 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김행순 | 302호 | 2020-10-29 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 원세영 | 201호 | 2022-11-15 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김하련 | 2층 156.64㎡ 중 도면 표시 | 2021-02-26 | 2021-02-26 | 100,000,000원 | 없음 | 2023-12-28 |
| 김명선 | 3층 301호 84㎡ | 2021-11-04 | 2021-10-14 | 160,000,000원 | 없음 | 2024-07-24 |
| 김학천 | 2층 201호 78.32㎡ | 2022-11-14 | 2023-04-06 | 150,000,000원 | 없음 | 2025-07-18 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
또한 김하련은 등기부상 임차권자이면서 과거 강제경매 채권자로도 나타나며, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이는 확정 판단이 아니라 관계 확인이 필요한 경고 신호로 보는 것이 적절합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 556,820,000원, 감정가는 1,623,381,120원입니다. 현재 회차는 자료상 감정가 34%이며, 4회 유찰 시 389,774,000원, 5회 유찰 시 272,841,800원 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 556,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,968,200원 |
| 2. 근저당 · 계양신용협동조합 | 808,800,000원 | 548,851,800원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 46,249,974원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 16,980,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 872,029,974원 중 예상 배당액은 548,851,800원, 미배당액은 323,178,174원입니다. 예상배당표상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 대 305.9㎡, 토지이용상황은 주상용, 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·경제자유구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로·녹지. 소로1류(폭 10m~12m)와 완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 1,487,000원/㎡입니다.
- 환금성. 용도가 ‘기타’로 분류돼 있고 건물 전체에 여러 호의 임차·임차권 관계가 확인되므로, 일반적인 단일 주택과 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이므로 전입세대와 매각물건명세서 원문을 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 김하련 관계 확인. 임차권자이면서 경매 채권자로 나타난 이력이 있으므로 실제 임대차와 관계인 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 호별 현황 확인. 201호·202호·301호·302호 등 여러 점유·임차관계가 등장하므로 현재 실제 점유자를 각각 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 거래와 수익성·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 미상 점유관계가 먼저”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준권리가 분명하고 이후 권리들이 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 점유관계를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 김하련·김명선·김학천·김행순·원세영은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 기사항전은 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 1,623,381,120원에서 3회 유찰돼 556,820,000원까지 내려온 것은 큰 폭의 하락이지만, 비교 가능한 실거래가 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 구조는 명확하지만, 미상 점유자의 대항력과 실제 시장가를 확인한 뒤 판단해야 하는 유형입니다.