🏷️ 49% 💰 775,534,000원 🧾 인수 0원 📉 2회 유찰
인천지방법원 2025타경509693. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1542-5의 숙박시설 및 토지 관련 경매입니다. 감정가 1,582,723,520원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 775,534,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 예수교대한하나님의성회순복음부흥교회이고, 말소기준권리는 2022.06.09. 설정된 진량새마을금고 근저당권 2,640,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리 인수액이 0원이라고 해서 물건 자체가 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 일부 목록의 지분매각, 공부상 임야이지만 현황은 도로인 토지, 맹지, 건물 1층의 공부상 용도와 실제 이용상태 차이, 옥탑 제시외 건물의 매각 포함이 함께 기재되어 있습니다. 감정평가상 전체 건물은 숙박시설로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509693 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1542-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 예수교대한하나님의성회순복음부흥교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,582,723,520원 / 775,534,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진량새마을금고 / 1,066,750,400원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.09. 근저당권 · 진량새마을금고 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 | 1,260㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 474,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2022.06.09. 설정된 진량새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고, 해당 근저당권을 기준으로 2025.06.16. 진량새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 2025.10.22.과 2025.12.23.의 옹진군 압류 역시 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 2026.06.11. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다.
② 물건 특성 — 49%만 보고 판단하기 어려운 이유
- 일괄매각. 건물과 관련 토지가 함께 매각되는 구조입니다.
- 지분매각. 목록2와 목록5는 지분매각으로 기재되어 있습니다.
- 현황도로. 목록2와 목록5는 공부상 지목이 임야이지만 현황은 도로입니다.
- 맹지. 목록3은 맹지이며 자연림 상태이고, 토지에 자생하는 입목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 이용상태 차이. 목록4 건물 1층은 공부상 여관·코아·주차장·보일러실로 기재되어 있으나 현황은 예배당 및 주방입니다.
- 제시외 건물. 목록4 옥탑층의 옥탑 약 32.5㎡, 창고 약 12.9㎡, 창고 약 12.8㎡는 평가 및 매각에 포함됩니다.
감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2002.11.29.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비가 구비되어 있고, 현재는 숙박시설로 이용 중입니다. 이런 비주거·복합 물건은 아파트처럼 실거래 평균만으로 간단히 가격 적정성을 판정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 775,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,155,340원 |
| 2. 근저당권 · 진량새마을금고 | 2,640,000,000원 | 765,378,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 775,534,000원을 기준으로 집행비용 10,155,340원을 제외한 765,378,660원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,874,621,340원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 775,534,000원 | 765,378,660원 | 1,874,621,340원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 542,873,800원 | 535,045,062원 | 2,104,954,938원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 380,011,660원 | 373,891,497원 | 2,266,108,503원 |
신청채권자의 청구액은 1,066,750,400원입니다. 현재 회차에서는 765,378,660원이 배당되는 시뮬레이션으로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 3회·4회 유찰 시에도 각각 535,045,062원, 373,891,497원이 배당되는 구조입니다. 그러나 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 장경리해수욕장 남측 인근이며, 주위는 소규모 상업시설·펜션·단독주택·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로 상태 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 1,260㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역 관련 제한이 있고 일부는 준보전산지와 관련됩니다.
- 공부와 현황. 기호2·5는 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 숙박시설로 이용 중이며, 사용승인일은 2002.11.29.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지 및 제시외 건물까지 실제 매각 대상과 현황을 원본과 대조해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록2·5의 지분 범위와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로·맹지 확인. 목록2·5의 현황도로와 목록3 맹지가 실제 이용 및 가치에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 목록4 1층의 공부상 용도와 현황 이용상태가 다르므로 사용상 제약 여부를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 여부를 단정하지 말고 숙박시설·토지의 실제 수익성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건은 등기상 말소기준권리가 분명하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 반면 물건 자체는 숙박시설과 토지가 결합된 일괄매각이고, 일부 지분매각·현황도로·맹지·건물 이용상태 차이·임대관계 미상이라는 점검 요소가 동시에 존재합니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼, 이 비율만으로 “싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 권리 인수는 단순한 편이지만, 현황과 환금성 검증은 충분히 필요한 물건입니다.
