인천지방법원 2025타경509693. 영흥면 내리 1542-5 소재 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 말소기준은 2022.06.09 진량새마을금고의 근저당권으로 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 이후 2025.06.16 임의경매개시결정과 2025년의 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내기는 어렵습니다. 감정평가상 전체 이용상태는 숙박시설이고, 목록4 건물 1층은 공부상 ‘여관(코아, 주차장, 보일러실)’이지만 현황은 예배당 및 주방으로 사용 중입니다. 여기에 일부 토지는 공부상 임야지만 현황 도로이고, 별도 토지는 맹지입니다. 권리관계는 비교적 명료하지만, 물건의 실제 사용·접근·처분 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509693 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1542-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 숙박시설 이용 |
| 소유자 | 예수교대한하나님의성회순복음부흥교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,582,723,520원 / 542,874,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 진량새마을금고 / 1,066,750,400원 |
| 말소기준 | 2022.06.09 을구 17번 근저당권 · 진량새마을금고 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 출발점은 2022.06.09 설정된 진량새마을금고 근저당권입니다. 2025.06.16 같은 채권자의 임의경매가 개시됐고, 그 뒤 옹진군 압류 2건이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.06.11에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체는 2022.06.09 그대로입니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’은 늘지 않는다
현재 최저매각가는 542,874,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가를 낙찰가로 가정할 때 실질취득액도 542,874,000원으로 동일합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 542,874,000원 | 535,045,260원 | 2,104,954,740원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 380,011,800원 | 373,891,635원 | 2,266,108,365원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 266,008,259원 | 261,484,143원 | 2,378,515,857원 |
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 지표가 확인되지 않아, 현재 542,874,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설과 여러 토지를 함께 보는 물건은 일반 공동주택처럼 단순한 평형별 실거래 비교가 어렵습니다. 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,828,740원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 진량새마을금고 | 2,640,000,000원 | 535,045,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,104,954,740원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 장경리해수욕장 남측 인근으로, 주변은 소규모 상업시설·펜션·단독주택·임야·농경지가 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 사용승인일은 2002.11.29입니다.
- 현황 차이. 목록4 건물 1층은 공부상 ‘여관(코아, 주차장, 보일러실)’이지만 현황은 ‘예배당 및 주방’입니다.
- 토지 현황. 목록2·5는 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로이고, 목록3은 맹지이며 자연림 상태입니다.
- 제시외 건물. 목록4 옥탑층의 옥탑 약 32.5㎡, 창고 약 12.9㎡, 창고 약 12.8㎡가 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대표 토지는 면적 1,260.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 포함되고 일부 필지는 준보전산지와 관련됩니다.
- 공시지가. 474,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황용도 확인. 숙박시설 전체의 실제 영업·사용 상태와 목록4 1층의 예배당·주방 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 도로·맹지 검토. 목록2·5의 현황도로 이용관계와 목록3 맹지의 출입·활용 조건을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 옥탑 및 판넬조 창고가 매각에 포함되므로 실제 상태·사용 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄·지분매각 구조. 일괄매각이며 목록2·5는 지분매각입니다. 각 토지의 지분관계와 실제 이용 형태를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 숙박시설의 수익성·건물 상태·토지 활용성을 기준으로 별도 적정가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황을 보는 사건”
이 사건은 말소기준이 분명하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기권리만 보면 큰 틀은 단순합니다. 하지만 물건 자체는 다릅니다. 숙박시설과 여러 토지의 일괄매각, 일부 지분매각, 현황도로, 맹지, 공부상 용도와 실제 사용의 차이, 제시외 건물이 한 사건에 함께 들어 있습니다.
현재 최저가는 542,874,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 실거래 근거는 없습니다. 이미 3회 유찰된 만큼 이 물건의 승부처는 추가 권리인수보다 실제 점유·사용상태, 토지 접근성, 숙박시설의 활용성과 최종 환금가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
