인천지방법원 2025타경510090. 인천광역시 연수구 옥련동 348-167 지하층2호의 다세대 물건입니다. 소유자는 권기범이며 1991.01.22. 소유권이전 등기가 있습니다. 과거 근저당·압류·가압류가 여러 차례 있었지만 해당 권리들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2024.08.05. 농협은행의 가압류입니다. 이 가압류와 2025.06.18. 신한카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 47,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 현재 23,030,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 가격을 대조할 실거래 시세가 없어, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 확인되는 숫자에서 분명한 것은 권리 인수 0원과 채권 미배당 27,695,278원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510090 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 348-167 지하층2호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 청룡로 17 |
| 물건종류 | 다세대 · 지하층2호 |
| 소유자 | 권기범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 23,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 33,639,326원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 인수되는 권리는 0원
임차인은 없습니다. 현재 말소기준권리는 2024.08.05. 접수된 농협은행 주식회사 가압류 16,271,412원입니다. 이후 2025.06.18. 신한카드 주식회사가 강제경매개시결정을 받았고, 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·옥련동새마을금고·남인천농업협동조합의 근저당과 국민건강보험공단·국·인천광역시연수구의 압류, 신용보증기금 가압류 등은 이미 등기부상 말소돼 현재 매수인 승계권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 23,030,000원으로 감정가 47,000,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 16,120,999원(감정가 34%), 네 번째 유찰 구간에서는 11,284,699원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 27,695,278원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 34,479,917원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 11,284,699원 | 10,681,574원 | 39,229,164원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 23,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,540원 |
| 1. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,271,412원 | 16,271,412원 |
| 2. 강제경매 · 신한카드 주식회사 | 33,639,326원 | 5,944,048원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 49,910,738원 중 22,215,460원이 배당되고, 27,695,278원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신한카드의 청구액 33,639,326원 중 예상배당은 5,944,048원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며 대상 호수는 지하층2호입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 위반건축물 표시가 없습니다.
- 권리 상태. 1991년부터 존재했던 근저당들과 과거 압류·가압류는 모두 이미 말소돼 있습니다.
- 현 권리. 현재 기준점은 2024.08.05. 농협은행 가압류 16,271,412원이며 이후 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
- 가격 확인. 감정가 47,000,000원에서 현재 23,030,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 경쟁력은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.08.05. 농협은행 가압류가 말소기준으로 잡혀 있는지 등기 원본과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만, 매각물건명세서와 현황조사서를 입찰 직전 기준으로 다시 대조하세요.
- 시세 직접 조사. 최저가 23,030,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고 옥련동 일대 다세대 거래가격과 직접 비교하세요.
- 지하층 현황 확인. 대상이 지하층2호인 만큼 실제 현황을 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 신한카드 미배당이 발생하더라도 현재 계산상 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고, 2024.08.05. 농협은행 가압류를 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 47,000,000원에서 2회 유찰 후 23,030,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 비교자료는 없습니다.
더구나 물건은 다세대 지하층2호입니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 실제 물건 상태와 시장가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다. 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이지만, 2회 유찰과 현재 용도를 함께 놓고 보면 감정가 할인율만으로 높은 평가를 주기보다는 현장과 주변 거래를 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
