인천지방법원 2025타경510714. 인천 서구 공촌동 에이스타운 3층 302호, 전용 36.96㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 이상욱이며 2022년 6월 27일 매매, 거래가액 110,000,000원으로 취득한 등기가 2022년 6월 30일 접수됐습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 82,089,310원으로 진행하는 강제경매이고, 데이터상 말소기준은 2025년 8월 5일 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 표시된 한국토지주택공사 임차권과 실제 임차인 박정찬을 두 개의 독립된 보증금으로 합산하면 안 된다는 점입니다. 한국토지주택공사는 박정찬 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류돼 실제 임차인은 1명입니다. 또 한국토지주택공사 임차권에는 배당 후 부족분 30,131,440원이 룰상 발생하지만, 2026년 2월 23일 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서 때문에 해당 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 309-8 에이스타운 3층 302호 · 인천광역시 서구 심곡로208번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.96㎡ · 지하1층/지상3층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 1995.05.29 |
| 소유자 | 이상욱 · 2022.06.27 매매 · 거래가액 110,000,000원 · 2022.06.30 등기접수 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 82,089,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선행 임차관계가 핵심
현재 등기상 활동 중인 핵심 권리는 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2025.08.05 강제경매개시결정입니다. 과거 에스케이생명보험·국민은행·서서울농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.01.02 서울보증보험 주식회사가 개시한 종전 강제경매도 2025.05.23 취하돼 2025.05.26 말소됐고, 이후 현재 사건이 다시 개시된 구조입니다.
② 임차인·보증금 승계 — 실제 임차인은 1명
| 관계인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정찬 실제 임차인 | 전입 2016.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증금·확정일자 미확인으로 인수금액 확정 불가 |
| 한국토지주택공사 승계·중복신고 | 점유개시 2018.10.22 주민등록 2022.10.17 | 74,000,000원 | 2018.10.02 배당요구 2022.10.31 | 대항력 有 우선변제 有 박정찬 보증금 승계 별도 보증금으로 합산하지 않음 |
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 ‘최종 취득가’는 아직 미확정
에이스타운(3동)은 총 12세대, 사용승인일은 1995.05.29입니다. 전용 36.96㎡와 면적이 매칭되는 실거래를 포함한 거래 표본은 총 6건이고, 가격 판단은 과거 고가가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 82,500,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +4.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 37.92㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 37.92㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 35.52㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.06 | 36.96㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 36.96㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2021.11 | 37.92㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 82,500,000원 |
현재 최저가 45,080,000원은 최근 12개월 평균의 54.6%입니다. 최신 거래 90,000,000원과 비교해도 표면 가격은 낮습니다. 다만 이 사건은 박정찬의 보증금이 미상이라 최저가만으로 “시세보다 싸다”고 확정하면 안 됩니다. 한국토지주택공사 확약만 반영한 확인분 실질취득은 최저가와 같은 45,080,000원이지만, 박정찬에게 실제 승계할 보증금이 확인되면 최종 취득비용은 그만큼 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 74,000,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 82,089,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 주택임차권 말소 확약을 반영하지 않은 룰상 계산입니다. 한국토지주택공사 보증금의 룰상 미배당액은 30,131,440원이나, 2026.02.23 제출된 말소 동의 확약서로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 다만 박정찬의 보증금 미상 위험은 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 미배당 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,080,000원 | 30,131,440원 | LH 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,555,999원 | 43,412,009원 | LH 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,089,199원 | 52,708,407원 | LH 실질 인수 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 한국토지주택공사 임차권의 미배당 인수액이 늘어 최저가 하락 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권 말소 동의 확약이 제출됐으므로 그 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 다만 이 시나리오 역시 박정찬의 미상 보증금을 해결해 주지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 소재 아시아드경기장역 북동측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역(아시아드경기장역)이 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층, 3층 302호. 위생·급배수, 도시가스 개별난방 및 도시가스설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 324.5㎡, 공시지가 1,184,000원/㎡, 평지·가로장방·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 에이스타운(3동)은 12세대 다세대주택이고, 실거래 표본은 6건입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태라 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박정찬 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2016.04.21이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 확약 적용범위 원문 대조. 2026.02.23 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 한국토지주택공사 임차권에 적용된다는 점과 실제 말소 절차 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 박정찬 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류돼 있으므로 74,000,000원을 별도 임차보증금으로 한 번 더 더하지 마세요.
- 표면 최저가만 보지 않기. 최저가 45,080,000원은 최근 12개월 평균 82,500,000원의 54.6%지만, 박정찬 미상 보증금이 실질취득액을 올릴 수 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 제시 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 하지만 마지막 한 명이 남았다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 74,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험해 보이지만, 그 권리는 박정찬 보증금의 대위·승계 중복신고이고 2026.02.23 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그래서 최저가 45,080,000원과 최근 12개월 평균 82,500,000원 사이의 표면 가격 차이는 분명합니다.
하지만 결론을 한 단계 낮춰야 할 이유가 있습니다. 실제 임차인 박정찬은 전입이 2016.04.21로 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 때문에 대항력은 가능·미상, 인수금액도 미확정입니다. 2회 유찰된 12세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 겹치는 만큼, 확약으로 큰 위험 하나는 걷혔지만 마지막 임차인 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 C급 보수형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
