31,556,000원
인천지방법원 2025타경510714. 인천 서구 공촌동 에이스타운 3층 302호, 전용 36.96㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이상욱으로 2022.06.30. 공유자전원지분을 110,000,000원에 취득했습니다. 2024.01.02. 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했다가 2025.05.23. 취하됐고, 다시 2025.08.05. 현재 사건의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차관계입니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.05. 강제경매개시결정인데, 박정찬의 전입은 2016.04.21.로 훨씬 빠릅니다. 따라서 박정찬은 선순위 대항력 있는 실제 임차인으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 그 금액과 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510714 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 309-8 에이스타운 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.96㎡ · 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이상욱 · 2022.06.30. 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 31,556,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 82,089,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 1995.05.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2025.08.05. 현재 사건의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2016.04.21. 박정찬 전입과 2022.10.31. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 존재합니다. 한국토지주택공사는 박정찬 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로, 임차인 수는 2명이 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며 보증금도 이중 합산하면 안 됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 박정찬 실제 임차인 | 전입 2016.04.21 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 박정찬 보증금 대위·승계 | 전입 2022.10.17 확정 2018.10.02 배당요구 2022.10.31 | 74,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 보증기관 승계 |
한국토지주택공사의 74,000,000원은 박정찬 보증금에 대한 대위·승계 신고로, 박정찬 보증금과 별개의 추가 74,000,000원이 아닙니다. 따라서 임차보증금을 서로 더해 위험액을 부풀리면 안 됩니다. 동시에 박정찬 본인의 보증금 자료가 미상인 만큼, 확약이 적용되는 권리와 박정찬 개인의 잔존 대항력 범위를 분리해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 38.2%라는 숫자만 보면 안 된다
에이스타운(3동)은 12세대이며, 비교 대상 면적은 36.96㎡입니다. 전체 6건 평균 거래가는 80,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 82,500,000원, 최신 거래는 2025.11. 90,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전보다 4.8% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 37.92㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 37.92㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 35.52㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.06 | 36.96㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 36.96㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2021.11 | 37.92㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 82,500,000원 |
현재 최저가 31,556,000원은 최근 12개월 평균의 38.2%입니다. 그러나 이 사건에서는 이 비율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리면 안 됩니다. 선순위 대항력 있는 박정찬의 보증금이 미상이고, 확약의 적용 범위 역시 원본 확인이 필요하기 때문입니다. 최저가가 내려갈수록 선순위 임차보증금 인수분이 늘 수 있는 구조라면, 실제 취득원가는 최저가와 전혀 다르게 움직일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,556,000원 · 확약 미반영 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,008원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 74,000,000원 | 30,587,992원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 82,089,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산에서는 한국토지주택공사 보증금 부족분 43,412,008원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 이 계산은 2026.02.23. 말소 동의 확약을 반영하지 않은 값입니다. 정확도 기준상 확약이 적용되는 해당 주택임차권등기의 실질 인수액은 0원으로 보며, 그와 별개로 박정찬의 미상 보증금 위험은 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,556,000원 | 43,412,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,089,200원 | 52,708,406원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,462,439원 | 59,215,885원 | 0원 |
확약을 반영하지 않은 계산에서는 낙찰가가 31,556,000원에서 22,089,200원, 15,462,439원으로 내려갈수록 인수 계산액은 오히려 43,412,008원, 52,708,406원, 59,215,885원으로 증가합니다. 즉 선순위 보증금이 살아 있는 구조에서는 낙찰가가 떨어졌다는 사실 자체가 실질취득원가 하락을 뜻하지 않습니다. 이번 사건은 확약이 일부 위험을 제거하지만, 박정찬의 별도 권리 범위를 확인해야 이 구조가 실제로 해소됐는지 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 주위환경. 아시아드경기장역 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 아시아드경기장역이 있어 대중교통편익은 양호합니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 324.5㎡, 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 에이스타운(3동)은 12세대이며 사용승인일은 1995.05.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박정찬 보증금 확인. 전입 2016.04.21.의 선순위 실제 임차인이므로 보증금, 확정일자, 현재 권리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 2026.02.23. 말소 동의 확약이 을구 9번 주택임차권등기에 실제로 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 명의 불일치 대조. 등기부상 임차권자는 한국토지주택공사인데 확약 제출 주체는 서울보증보험 주식회사로 기재되어 있어 두 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 한국토지주택공사 74,000,000원은 박정찬 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 최저가 착시 경계. 최저가가 최근12개월 평균의 38.2%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 확약 밖 인수액을 확정한 뒤 실질취득원가로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 제공 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “31,556,000원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 물건은 감정가 92,000,000원에서 3회 유찰돼 31,556,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 82,500,000원과 비교하면 표면상 비율은 38.2%입니다. 하지만 실제 임차인 박정찬의 전입은 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 미상입니다. 한국토지주택공사의 74,000,000원은 박정찬 보증금 대위·승계이므로 중복 합산하지 않아야 하며, 2026.02.23. 확약이 적용되는 주택임차권등기는 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다.
결국 판단 순서는 최저가 → 시세가 아니라 확약 범위 확인 → 박정찬의 잔존 대항력·보증금 확인 → 실질취득원가 산정 → 최근 시세와 비교입니다. 세 번 유찰됐다는 사실보다 더 중요한 것은, 확약 밖에 남은 선순위 임차 위험을 얼마로 확정할 수 있느냐입니다.
