인천지방법원 2025타경510739. 주안역 남측 인근 주은스카이빌 4층 401호, 전용 66.24㎡ 오피스텔입니다. 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원, 감정가의 49% 구간입니다. 말소기준권리는 2023.03.17. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 닫으면 안 됩니다. 임차관계에는 한국토지주택공사의 145,000,000원 임차권등기와 별도로 한국토가 확인됩니다. 한국토지주택공사는 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않고, 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 문제는 그 실제 임차인의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 대항력을 없다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510739 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 230-6 주은스카이빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 66.24㎡ · 4층 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 46,406,952원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2014.09.29 |
| 규모 | 주은스카이빌 17세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
말소기준은 2023.03.17. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 100,800,000원이며 2023.06.22. 채권최고액 52,200,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 2025.02.10. 주택도시보증공사 가압류 389,000,000원, 2025.07.15. 농협은행 주식회사의 경매개시결정, 2025.07.18. 한국토지주택공사의 임차권등기는 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차관계 — 보증기관 중복신고를 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 구분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 145,000,000원 | 2023.06.30 | 2023.06.14 | 없음 | 미상 | 중복신고 |
| 한국토 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사의 145,000,000원은 실제 임차인 보증금과 별도로 더해지는 금액이 아닙니다. 대위·승계에 따른 중복신고이므로 보증금 합산은 금지해야 합니다. 이 사건에서 실질적으로 확인해야 할 실제 임차인은 한국토 1명입니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세와 면적 차이를 함께 본다
주은스카이빌에서 확인되는 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 평균은 120,000,000원, 최신 거래는 2025.10. 125,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.0%로 하락 추세입니다. 현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 65.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.59㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 40.99㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2024.08 | 49.59㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 120,000,000원 |
그럼에도 현재 최저가 78,400,000원은 최신 거래 125,000,000원과 최근 12개월 평균 120,000,000원보다 낮습니다. 가격 할인 자체는 분명합니다. 다만 미상임차인의 보증금이 실제로 매수인에게 인수되는 구조라면 실질취득가는 낙찰가 + 인수액으로 다시 계산해야 하므로, 현재 최저가만 보고 “65.3%에 산다”고 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 100,800,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 총 채권액은 489,800,000원, 배당액은 76,588,800원, 미배당은 413,211,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임차인 한국토의 전입일·보증금이 미상이므로 임차인 인수위험은 별도로 닫아야 합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 413,211,200원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 436,307,840원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 452,475,488원 | 미충족 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권전철1호선 및 인천2호선 주안역 남측 인근으로, 주변에 숙박시설·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 주안역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2014.09.29 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 401호이며, 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역에 포함되며, 토지 공시지가는 2,311,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 주은스카이빌은 17세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 본건 66.24㎡와 거래표본 40.99㎡·49.59㎡의 면적 차이가 있어 가격 비교에는 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국토 임차관계 확인. 전입신고일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 145,000,000원 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 임차보증금 신고는 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 실제 임차인의 보증금과 이중으로 더하지 않습니다.
- 실질취득가 재계산. 실제 임차인에게 인수금이 확인되면 낙찰가 78,400,000원에 인수액을 더해 최근 거래 120,000,000원·125,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.0%이므로 과거 전체 평균만으로 응찰가를 높여 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 66.24㎡와 비교 거래 40.99㎡·49.59㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적의 추가 거래 확인 전에는 120,000,000원을 확정 시세로 보지 않습니다.
맺으며 — “할인율보다 먼저, 미상임차인을 닫아라”
감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 78,400,000원까지 내려온 가격은 분명 눈에 띕니다. 최근 12개월 거래 평균 120,000,000원 대비 65.3%이고 최신 거래 125,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 임차인 한국토의 미확정 권리입니다.
한국토지주택공사의 145,000,000원 임차권등기는 말소기준 이후이고 대위·승계 중복신고라 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 반면 실제 임차인 한국토는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표상 인수액 0원은 참고값일 뿐, 실제 임차인의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가가 확정되지 않습니다. 가격 메리트는 크지만 권리 확인이 끝나지 않았다는 점 때문에, 이 물건은 가격은 합격권·권리는 확인 필요로 보는 것이 맞습니다.
