인천지방법원 2025타경510843. 부평동 동민아파트 2층 201호로, 감정가는 130,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 등기부상 현재 말소기준은 2025년 노동우의 130,000,000원 가압류이며, 이어 같은 노동우가 신청한 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다. 이 두 등기는 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기 자체만 보면 인수할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
다만 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 노동우가 임차인으로도 등장합니다. 전입신고일은 2020.01.03으로 말소기준보다 약 5년 앞서지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 특히 임차인 노동우와 가압류권자·경매신청채권자 노동우가 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 415-19 동민아파트 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로303번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김찬미 (2019.12.31. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
현재 소유자 김찬미는 2019.12.31 소유권을 취득했고, 노동우의 전입신고는 그 직후인 2020.01.03입니다. 이후 2025.01.15 노동우 명의의 130,000,000원 가압류가 설정되어 이 사건의 말소기준이 됐고, 2025.07.18 같은 노동우가 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 노동우 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노동우 | 2020.01.03 | 미상 | 2025.07.24 접수 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차 신고는 노동우 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 노동우 본인의 임차 신고이며, 2025.07.24 배당요구도 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 노동우 | 130,000,000원 | 88,962,000원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 노동우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 총 91,000,000원 중 집행비용 2,038,000원, 노동우 가압류 88,962,000원이 배당되고 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 171,038,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 동일한 노동우의 130,000,000원 청구가 가압류와 경매신청채권 양쪽에 나타나므로 실제 배당에서는 동일 채권 여부와 배당채권 확정 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 171,038,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 63,699,999원 | 62,153,399원 | 197,846,601원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,589,999원 | 43,387,379원 | 216,612,621원 |
현재 최저가는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 63,699,999원과 44,589,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 내려가는 사실만으로 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수가 늘어나는 구조가 될 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 북동측 인근이며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 공동주택으로 이용 중이며 지상5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 세장형이며 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 노동우의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2020.01.03 전입 외에 실제 점유가 언제부터 이어졌는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인 노동우와 가압류권자·경매신청채권자 노동우가 동일한 만큼 채권과 임대차의 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 현재 91,000,000원만 보지 말고, 확인된 미배당 임차보증금이 있다면 이를 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하면 안 됩니다.
- 배당관계 확인. 노동우의 130,000,000원 청구가 가압류와 경매신청에 함께 나타나는 만큼 실제 동일 채권인지 원문 배당관계 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 물건은 등기부만 보면 단순합니다. 말소기준 가압류와 이후 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 현재 등기상 별도의 근저당도 없습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 노동우의 전입일 2020.01.03은 말소기준 2025.01.15보다 빠르며, 보증금·확정일자는 미상입니다.
따라서 현재 최저가 91,000,000원이나 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 실제 임대차가 인정되고 대항요건을 갖춘 경우 미배당 보증금이 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있습니다. 게다가 임차인과 가압류권자·경매신청채권자가 모두 노동우라는 특수성이 있습니다. 등기권리는 소멸하지만, 임차보증금은 확인 전까지 미확정. 이 사건은 바로 그 한 줄을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
