인천지방법원 2025타경510889. 인천 남동구 구월동 구월힐스테이트 1502동 3층 301호 아파트입니다. 감정가 509,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 356,300,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2016.05.04. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 등기상 이보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당권과 여러 압류는 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 남은 국세 압류와 주식회사로제캐피탈대부 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있지만, 현재 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현재 가격이 최근 거래 수준과 얼마나 벌어져 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510889 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1502동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 면적 83.8913㎡ · 철근콘크리트구조 35층 중 3층 |
| 소유자 | 최경희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 356,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 242,645,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2007.08.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2016.05.04. 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 277,200,000원이고, 2020.08.19. 258,000,000원, 2025.10.15. 227,800,000원으로 변경등기가 있습니다. 배당 시뮬레이션은 교보생명보험주식회사 채권액을 277,200,000원으로 놓고 계산돼 있습니다.
2023.09.19. 국 압류, 2021.10.26. 주식회사로제캐피탈대부 근저당권, 2025.07.22. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정에서도 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당, 미래크레디트대부·앤알캐피탈대부·금강대부·신의자산관리대부·엠에이치파이낸스대부·미라클핀테크대부· 엠에이피대부 관련 근저당 및 질권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.0%
구월힐스테이트1단지의 비교 대상 면적은 83.8913㎡이고, 최근 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 516,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 522,000,000원입니다. 현재 최저매각가 356,300,000원은 최근 12개월 평균의 69.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.81㎡ | 22 | 522,000,000원 |
| 2026.08 | 83.78㎡ | 12 | 512,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 11 | 502,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 18 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 83.87㎡ | 1 | 459,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 12 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 10 | 528,000,000원 |
| 2026.07 | 83.89㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 11 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 83.78㎡ | 30 | 528,000,000원 |
| 평균 | 83.8913㎡ | 12건 | 516,333,333원 |
표본 최저 거래는 459,000,000원, 최고는 585,000,000원입니다. 현재 실질취득액 356,300,000원은 이 최근 거래 범위 아래에 놓여 있습니다. 감정가 509,000,000원 자체는 최근 평균 516,333,333원과 큰 차이가 없지만, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려오면서 가격 구조가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,788,200원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사로제캐피탈대부 | 286,000,000원 | 73,311,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 563,200,000원 중 채권자 예상배당은 350,511,800원, 미배당액은 212,688,200원입니다. 주식회사로제캐피탈대부는 청구액 242,645,765원에 대해 현재 회차 예상배당 73,311,800원으로 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 356,300,000원 | 350,511,800원 | 212,688,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 249,409,999원 | 245,118,259원 | 318,081,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 174,586,999원 | 171,342,781원 | 391,857,219원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액이 212,688,200원에서 318,081,741원, 391,857,219원으로 커집니다. 신청채권자 역시 현재 회차에서 73,311,800원을 배당받지만 추가 유찰 시 시나리오에서는 배당액이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월중학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 구월힐스테이트1단지는 5,076세대이며 사용승인일은 2007.08.01입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물 중 3층 301호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 철도보호지구, 절대보호구역·상대보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.05.04. 교보생명보험주식회사 근저당권과 이후 변경등기의 현재 효력을 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 최저 459,000,000원, 평균 516,333,333원, 최신 거래 522,000,000원과 현재 최저가 356,300,000원을 함께 비교하세요.
- 층 차이. 본건은 3층이고 실거래 표본에는 1층부터 30층까지 포함돼 있으므로 개별 호수의 층·향·상태 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 1회 유찰 물건
이 물건은 감정가 509,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 356,300,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적대 최근 12건 평균은 516,333,333원, 최신 거래는 522,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 평균의 69.0% 수준입니다. 동시에 현재 계산된 인수액은 0원이므로 실질취득액 역시 356,300,000원입니다.
권리 측면에서는 2016.05.04. 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 주요 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 비교적 단순합니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 확인되지만 점유관계 원본 확인이 마지막 관문”입니다. 현재 회차는 최근 거래가격보다 낮은 수준이 분명하지만, 실제 응찰가는 본건 3층의 상태와 점유, 세금·관리비 등 현장 확인 결과까지 반영해 정해야 합니다.
