35,770,000원
인천지방법원 2025타경510979. 인천 미추홀구 주안동 양지빌라 1층 103호, 전용 36.17㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 73,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,770,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 임차인 구조를 분리해서 읽는 것이 핵심입니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권은 보증금 73,000,000원, 전입 2018.04.06, 확정일자 2018.03.20으로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
하지만 한국토지주택공사는 실제 임차인의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로 표시돼 있습니다. 따라서 73,000,000원을 별도 임차보증금처럼 한 번 더 더하면 안 됩니다. 그리고 2025.09.27 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 이 등기임차권에 관해서는 매수인 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 이 확약은 그 임차권에만 적용됩니다. 별도로 기재된 실제 임차인 ‘주식회’는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 622-12 양지빌라 1층103호 · 한나루로577번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.17㎡ · 1층 103호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이명구 · 2018.04.26 소유권이전 · 거래가액 82,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 90,070,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 1991.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입, 그리고 확약
말소기준권리는 2018.05.23 설정된 강동수산주식회사 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 한국토지주택공사의 주택임차권도 말소기준 이후 등기됐지만, 그 임차권에 적힌 전입일은 2018.04.06, 확정일자는 2018.03.20으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 구조 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고와 분리
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 73,000,000원 | 2018.04.06 / 2018.03.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 |
| 실제 임차인 | 주식회 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 is_guarantor·is_subrogation에 해당하는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 포함해 두 명으로 계산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명이며 이름은 ‘주식회’로 기재돼 있습니다. 다만 이 임차인은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有라고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 73,000,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 강동수산주식회사 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 90,070,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 한국토지주택공사 보증금 중 34,726,140원이 배당되고 38,273,860원이 부족한 구조입니다. 다만 2025.09.27 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 이 임차권의 매수인 인수는 38,273,860원이 아니라 실질 0원*으로 처리합니다. 확약 밖 ‘주식회’ 임차 위험은 금액 산정 불가입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호이며 1991.09.28 사용승인됐습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 한나루로577번길에 접합니다.
- 토지. 대체로 세로장방형, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 351.7㎡, 공시지가는 1,339,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 양지빌라(622-12)는 14세대로 기재돼 있고, 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.09.27 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 을구 4번 임차권의 대항력 포기·말소를 실제로 담보하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 ‘주식회’ 확인. 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상입니다. 이 임차인의 주민등록·점유 시점이 말소기준 2018.05.23보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 73,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로, 실제 임차인 보증금과 별개의 73,000,000원으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 최저가 착시 경계. 35,770,000원은 감정가의 49%지만, 확약 밖 미상 임차인의 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 현재 배당구조 확인. 매각가 35,770,000원 가정에서는 집행비용과 한국토지주택공사 배당으로 대금이 모두 소진되고 근저당권자와 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 저환금성 점검. 1991.09.28 사용승인된 14세대 다세대주택이고 이미 2회 유찰됐으므로, 낙찰 후 재매각·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원”과 “전체 위험 0”은 다르다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 73,000,000원이 최저가 35,770,000원보다 훨씬 큰 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 한국토지주택공사에 34,726,140원을 배당한 뒤 38,273,860원이 남는 구조입니다. 그러나 2025.09.27 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
그렇다고 이 물건을 권리상 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이고, 별도의 실제 임차인 ‘주식회’가 남아 있는데 보증금·전입일·확정일자가 전부 미상입니다. 따라서 확약 밖 임차인에 대한 대항력과 인수 가능성을 확인하기 전에는 실질취득비용을 35,770,000원으로 확정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 오래된 다세대라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 “미상 임차인 한 명을 얼마나 확실하게 지울 수 있느냐”입니다.
