인천지방법원 2025타경511072. 인천 남동구 구월동 지앤수 9층 904호, 전용 49.67㎡ 아파트입니다. 감정가 184,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 63,112,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 상당한 할인입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차인의 보증금부터 확인해야 하는 물건입니다.

등기부에는 이승훈의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 최초 확정일자는 2020.07.06, 전입일자는 2020.07.30이며, 2024.08.23 임차권등기가 접수되었습니다. 반면 현재 경매의 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.07.28입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권이 경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

따라서 63,112,000원에 낙찰받았다는 사실만으로 취득원가가 그 금액에 확정되지 않습니다. 낙찰대금에서 임차인에게 배당되는 금액만큼 인수잔액은 줄지만, 낮은 낙찰가 때문에 배당액이 감소하면 인수잔액은 그만큼 늘어납니다. 매각대금의 집행비용 및 별도 우선배당 등의 차이를 제외하면 실질취득 부담은 보증금에 가까운 약 194,000,000원 수준으로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권

과거 설정됐던 인천산곡새마을금고 근저당권 (채권최고액 2,600,000,000원)은 2017.05.10 말소되었고, 농협은행 근저당권(채권최고액 151,200,000원)도 2020.07.30 말소되었습니다. 따라서 이 두 근저당권의 설정일을 현재의 말소기준으로 적용해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명 확인, 별도 기재 확인 필요

이승훈의 보증금은 임차권등기에 기재된 갱신 후 금액을 기준으로 표시했습니다. 별도 기재인 ‘택금융’은 전입일·보증금·점유관계가 확인되지 않아 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 중복 합산하지 않았습니다. 실제 임차인은 이승훈 1명이 확인되며, 별도 기재의 동일인·기관 관련성 및 독립된 점유 여부는 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

지앤수의 비교 거래는 전용 47.6~49.97㎡대에서 확인됩니다. 전체 9건 평균은 178,555,555원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 182,000,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +2.9%입니다.

④ 예상배당 및 인수 구조 (매각가 63,112,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 공제하면 배당재원은 61,575,984원입니다. 단순 산출표에는 신청채권자 한국주택금융공사의 배당액으로 같은 금액이 표시되어 있지만, 이 산출은 선순위 임차권에 대한 배당을 반영하지 않았습니다. 따라서 그 금액을 신청채권자의 실제 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

아래는 이승훈의 임차보증금 194,000,000원이 우선배당을 받고, 다른 선순위 배당항목은 없다고 가정한 조건부 배분 예시입니다. 실제 배당은 세금·최우선변제·채권 우선순위·배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

위 표는 집행비용 추정액을 사용하고 임차인의 선순위 우선배당을 가정한 설명용 시나리오입니다. 한국주택금융공사의 실제 배당액 및 임차인의 최종 미배당액은 배당표 확정 전까지 단정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다

추가 유찰이 진행되면 현금 낙찰대금은 감소하지만, 그만큼 선순위 임차인에게 배당할 수 있는 재원도 줄어듭니다. 미배당 보증금은 매수인 인수 대상으로 남으므로 실질취득 부담이 최저가 인하율만큼 감소하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시청 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 상업시설·오피스텔·공동주택이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2017.02.07 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층입니다. 위생·상하수도·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 장방형 토지이며 동측 포장도로에 접합니다. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 24세대 소규모 건물로 비교 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 평균 182,000,000원에 비해 실질취득액은 약 194,000,000원으로 높아 매각 시 가격 경쟁력 검토가 필요합니다.
• 관리 상태. 현관문에 관리비청구서 10여 장과 단수안내문이 부착된 것으로 기재되어 있습니다. 미납 관리비 및 수도 공급 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 5번 이승훈의 보증금 194,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 원본 대조하세요.
• 보증금 변동 확인. 최초 보증금 185,000,000원에서 갱신 후 194,000,000원으로 변경된 계약 내역과 확정일자, 우선변제 범위를 확인하세요.
• 배당 구조 재검토. 선순위 임차권을 제외하고 신청채권자에게 배당하는 단순 산출 결과를 실제 배당표로 사용하면 안 됩니다. 배당순위와 인수잔액을 함께 산정해야 합니다.
• 실질취득액 기준 비교. 최저가 63,112,000원이 아니라 약 194,000,000원의 실질취득 부담을 최근 시세 평균 182,000,000원 및 최신 거래 195,000,000원과 비교하세요.
• 별도 점유 확인. ‘택금융’ 명의 기재가 별개의 임차관계인지, 동일 임차관계의 중복 또는 기관 관련 기재인지 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인하세요.
• 명도 및 임차권 말소. 미배당 보증금의 인수 여부와 실제 점유 상태를 확인하고, 보증금 반환 및 임차권등기 말소에 필요한 조건을 검토하세요.
• 관리비·단수 확인. 관리비청구서 다수 및 단수안내문이 부착된 상태이므로 관리사무소를 통해 체납액, 공용부분 부담, 수도 공급 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 6,311만원보다 보증금 1억9,400만원을 먼저 봐야 한다”

이 사건의 핵심은 세 번의 유찰이나 34.3%까지 낮아진 최저가가 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 194,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 부담은 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다.

최근 12개월 평균 시세는 182,000,000원이고, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 실질취득 부담 약 194,000,000원은 최근 평균보다 높으며 최신 거래와 비슷합니다. 여기에 선순위 임차권 말소·명도 협의, 별도 점유 기재 확인, 관리비 체납 및 단수 가능성까지 검토해야 합니다.

결론은 명확합니다. 최저가 할인율에 따른 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 선순위 보증금의 실제 배당·인수 범위와 별도 점유관계를 확정하기 전에는 낮은 낙찰가를 경제적 이익으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 낙찰대금보다 인수보증금을 포함한 실질취득원가가 중요한 사건입니다.