인천지방법원 2025타경511072. 인천 남동구 구월동 ‘지앤수’ 9층 904호, 전용 49.67㎡ 아파트입니다. 감정가는 184,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 90,160,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 강한 할인처럼 보이지만, 권리관계를 붙여 보면 결론은 정반대입니다. 을구 5번 임차권자 이승훈은 2020.07.30. 전입·점유했고 확정일자는 2020.07.06.이며, 매각물건명세서에는 임대차보증금 194,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 최저가 90,160,000원이 아니라 실질취득액 약 194,000,000원입니다. 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수액이 커져 총 부담이 임차보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 실제 최근 12개월 실거래 평균은 182,000,000원, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 평균보다 약 12,000,000원 높고, 최신 거래와는 1,000,000원 차이에 불과합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2017년 설정된 인천산곡새마을금고 근저당과 농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.07.28. 강제경매개시결정입니다. 그런데 이승훈의 주택임차권은 2024.08.23. 등기됐고, 전입·점유는 2020.07.30.로 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 매각으로 지워지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수형 임차권 + 추가 미상 점유관계

확인되는 실제 임차관계는 2건입니다. 이승훈은 전입·확정일자와 임차권등기가 확인되고, 보증금 194,000,000원의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 핵심 임차인입니다. 택금융은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이 위험은 이승훈의 194,000,000원 인수 문제와 별개로 추가 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 0.90억이 아니라 실질취득 1.94억으로 봐야 한다

지앤수 전용 49.67㎡ 안팎의 최근 거래는 2025년 8월 179,000,000원, 2025년 10월 172,000,000원, 2025년 11월 195,000,000원입니다. 최근 12개월 3건 평균은 182,000,000원이고, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 2.9% 상승했습니다.

표면상 최저가 90,160,000원은 최근 12개월 평균의 49.5%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 물건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓸 수 없습니다. 이승훈의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득액은 약 194,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 182,000,000원의 약 106.6%입니다. 최신 거래 195,000,000원과도 사실상 비슷한 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 124,097,228원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표와 별개로 매각물건명세서에 명시된 이승훈의 임차보증금 194,000,000원은 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리이므로, 실제 응찰 판단에서는 반드시 인수액을 낙찰가에 더해야 합니다.

⑤ 회차별 구조 — 유찰이 곧 할인은 아니다

이 사건에서는 회차가 진행될수록 법원 최저매각가는 90,160,000원 → 63,111,999원 → 44,178,399원으로 내려가지만, 대항력 임차보증금 194,000,000원이 낙찰가를 계속 웃도는 한 실질취득액은 대체로 같은 수준에 머뭅니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 적용되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시청 남동측 인근으로 각종 상업시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층 904호입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 토지면적 223.8㎡, 공시지가 2,528,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 건물 상태 관련 확인. 현관문에 관리비청구서 10여 장과 단수안내문이 부착돼 있었다는 현황이 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 194,000,000원 인수 구조 재확인. 배당에서 얼마가 변제되고 얼마가 남는지 배당요구·채권계산서를 포함해 입찰 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
• 표면 최저가를 시세와 직접 비교하지 않기. 이 사건의 가격 비교 기준은 90,160,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득액입니다.
• 추가 주거관계 확인. 택금융은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 추가 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·단수 상태 확인. 현관문에 관리비청구서 10여 장과 단수안내문이 부착돼 있었으므로 관리비 체납과 현재 공급 상태를 확인해야 합니다.
• 회차 착시 경계. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 임차보증금보다 낮은 구간에서는 실질취득액이 약 194,000,000원에 머무를 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “0.90억 낙찰”이 아니라 “약 1.94억 취득”으로 봐야 한다

이 물건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 법원 화면에는 최저매각가 90,160,000원이 보이지만, 권리분석을 거치면 실제 판단 숫자는 약 194,000,000원으로 바뀝니다. 이승훈의 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 커, 배당에서 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.

최근 12개월 실거래 평균은 182,000,000원, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 평균보다 높고 최신 거래에 거의 붙어 있습니다. 게다가 이미 2회 유찰됐고, 추가로 전입·보증금이 확인되지 않은 주거관계도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “반값 아파트”가 아니라 “시세 수준의 실질취득비용에 권리확인 부담이 붙은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 구조도 아닙니다.