인천지방법원 2025타경511139. 송도풍림아이원6단지 610동 11층 1101호, 전용 156.4122㎡ 아파트입니다. 현 소유자 강문성은 2024.11.20 매매를 원인으로 2025.02.14 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 820,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 근저당 631,400,000원이 설정됐고, 이후 홍종석 근저당 131,250,000원, 김순애 근저당 93,000,000원이 차례로 붙었습니다.
임차인 부분은 단순한 “임차인 없음” 사건이 아닙니다. 배정숙의 주택임차권이 2023.11.01 보증금 420,000,000원으로 등기됐지만, 2025.02.21 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현재 실제 점유자와 전입 유지 여부까지 확인한 뒤 인수 0원을 최종 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 3-40 송도풍림아이원아파트 제610동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 156.4122㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 11층 |
| 소유자 | 강문성 (2024.11.20 매매, 거래가액 820,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 823,000,000원 / 823,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍종석 / 111,369,041원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 종전 권리 말소와 현재 기준권리를 분리해야 한다
삼성생명보험주식회사 근저당 이후의 홍종석·김순애 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2011.06.15 설정된 삼성바이오로직스주식회사 전세권도 2012.01.03 이미 말소됐고, 배정숙의 주택임차권 역시 2025.02.21 말소됐습니다. 권리 자체의 승계액은 0원으로 계산되지만, 말소된 권리가 예상배당표에 포함된 점은 별도 검증 대상입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 경정등기는 중복 임차인이 아니다
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배정숙 | 제11층 제1101호 전부 주거·임차권등기 | 420,000,000원 | 2013.03.27 2022.03.04 | 등기상 현 권리 없음 2025.02.21 임차권 말소 | 배당요구 이력 2023.11.01 | 0원 계산 |
2023.12.20 경정등기는 배정숙 임차권의 보증금·계약일·확정일 이력을 보정한 것으로, 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다. 현재 실제 점유·전입 지속 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 12건 평균보다 싸지만 최근 거래보다 비싸다
송도풍림아이원6단지 동일면적 156.41㎡의 실거래 12건은 최저 725,000,000원, 최고 1,130,000,000원, 평균 890,000,000원입니다. 감정가 823,000,000원은 이 평균의 92.5%여서 표면상 평균보다 낮습니다. 그러나 평균에는 2021년 900,000,000원~1,130,000,000원과 2022년 990,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 156.41㎡ | 9 | 730,000,000원 |
| 2025.08 | 156.41㎡ | 8 | 725,000,000원 |
| 2025.08 | 156.41㎡ | 7 | 735,000,000원 |
| 2025.06 | 156.41㎡ | 6 | 800,000,000원 |
| 2024.11 | 156.41㎡ | 11 | 820,000,000원 |
| 2024.11 | 156.41㎡ | 11 | 820,000,000원 |
| 2024.04 | 156.41㎡ | 5 | 800,000,000원 |
| 2022.07 | 156.41㎡ | 13 | 990,000,000원 |
| 2021.08 | 156.41㎡ | 14 | 1,130,000,000원 |
| 2021.08 | 156.41㎡ | 14 | 1,130,000,000원 |
| 2021.08 | 156.41㎡ | 12 | 1,100,000,000원 |
| 2021.08 | 156.41㎡ | 5 | 900,000,000원 |
| 평균 | 156.41㎡ | 12건 | 890,000,000원 |
가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래에 무게를 둬야 합니다. 2025년과 2026년 실거래는 725,000,000원~800,000,000원인데, 신건 최저가는 823,000,000원입니다. 특히 같은 11층의 2024.11 거래가 820,000,000원이고 현 소유자의 등기 거래가액도 820,000,000원이라, 감정가 823,000,000원은 최신 가격대에서 할인된 금액으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 823,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,630,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 전세권 · 삼성바이오로직스주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 631,400,000원 | 512,370,000원 |
| 4. 근저당 · 홍종석 | 131,250,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김순애 | 93,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 823,000,000원에서 채권자 배당액은 812,370,000원, 총 미배당액은 343,280,000원입니다. 신청채권자 홍종석의 청구액은 111,369,041원이지만 이 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신송중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 캠퍼스타운역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 단지. 송도풍림아이원6단지, 344세대, 2005.03.28 사용승인 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 11층이며, 위생·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 공시지가는 3,525,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항을 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 거래는 확인되지만 최근 거래가 725,000,000원~800,000,000원으로 과거 고점보다 낮아진 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 종전 임차권은 말소됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장조사와 전입세대열람으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 원인 확인. 배정숙 보증금 420,000,000원이 반환돼 말소된 것인지, 별도 합의나 채권 이전이 있었는지 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 2005년 농협 근저당은 2024.11.20 말소됐으므로, 현재 존속 권리 기준으로 삼성생명보험주식회사 근저당과 후순위 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 이미 말소된 근저당·전세권이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있습니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하기 전에는 예상배당을 확정값으로 보지 마세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세의 법정기일·당해세 여부·체납액을 확인해야 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 890,000,000원보다 2025~2026년 거래 725,000,000원~800,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 감정가 823,000,000원은 같은 11층 2024.11 거래가와 소유자의 등기 거래가액 820,000,000원보다 높습니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 이사·인도 비용을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 최근 가격과 서류 일치 여부다
이 사건의 종전 임차권은 말소됐고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 420,000,000원을 낙찰자가 떠안아 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형으로 볼 자료는 없습니다. 다만 현재 점유 상태는 미상이고, 예상배당표에는 이미 말소된 농협 근저당과 삼성바이오로직스 전세권이 포함돼 있습니다. 권리표와 배당표가 서로 맞지 않는 지점을 해소하기 전에는 안전형 물건으로 단정하기 어렵습니다.
가격도 신건 응찰을 서두를 이유가 약합니다. 감정가 823,000,000원은 전체 12건 평균 890,000,000원보다 낮지만, 최근 2025~2026년 거래 725,000,000원~800,000,000원보다는 높습니다. 같은 11층의 2024.11 거래와 현 소유자의 등기 거래가액도 820,000,000원입니다. 결론은 “인수는 0원 계산, 가격은 보류, 서류는 재검증”입니다. 원본 서류로 배당관계와 점유관계를 정리한 뒤 최근 실거래보다 충분히 낮은 응찰가를 검토하는 편이 보수적입니다.
