인천지방법원 2025타경511188. 계산동 898-20 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 최저가가 150,000,000원에서 105,000,000원으로 내려왔다는 사실보다, 임차인 황혜미의 전입일 2022.09.23이 말소기준권리인 2022.09.30 압류보다 앞선다는 점이 핵심입니다. 황혜미는 확정일자도 2022.09.16에 갖췄고 배당요구를 했으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 임차권으로 명시돼 있습니다.
현재 최저가 105,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,270,000원을 먼저 차감하고, 임차인에게 102,730,000원이 배당됩니다. 보증금 147,300,000원 중 44,570,000원이 남아 매수인에게 승계되므로 실질취득은 105,000,000원 + 44,570,000원 = 149,570,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당액이 커지기 때문에, 총 부담은 보증금 수준에 집행비용을 더한 금액 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 898-20 3층 301호 · 도로명주소 인천광역시 계양구 계양산로 68 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제3층 제301호 · 임차권 범위 61.145㎡ 전부 |
| 건물 | 알.씨조 스라브지붕 지하1층/지상4층 · 사용승인일 1997.12.24 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.09.21 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황혜미 / 147,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.09.30 동안산세무서장 압류입니다. 그런데 임차인 황혜미의 전입·점유 개시는 2022.09.23으로 7일 앞섭니다. 확정일자는 2022.09.16이며, 이후 2024.10.18 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 有로 분석됩니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 한 그 미변제 보증금은 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황혜미 | 제3층 제301호 61.145㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.23 | 2022.09.16 | 147,300,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
황혜미는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다. 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 구조 — 1.05억 낙찰이 실질 1.50억이 되는 이유
현재 회차에서 예상 매각대금은 105,000,000원입니다. 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 임차인에게 배당되고, 남은 44,570,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 149,570,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 44,570,000원 | 149,570,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 75,523,000원 | 149,023,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 97,176,100원 | 148,626,100원 |
유찰이 곧 실질가격 하락을 뜻하지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가는 73,500,000원으로 떨어지지만 인수액이 75,523,000원으로 늘어 총 부담은 149,023,000원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 51,450,000원에 인수액 97,176,100원이 붙어 총 148,626,100원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 황혜미 보증금(우선변제) | 147,300,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 황혜미 | 147,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정배당에서는 임차보증금 중 44,570,000원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 4건 존재하며 당해세가 우선 차감되는 경우 임차인 배당액과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 등재돼 있으며, 지하1층/지상4층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 경인여자대학교 남측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 15미터, 10미터 내외의 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 판단. 다세대주택이고 동일 물건 실거래 비교자료가 제시되지 않아, 실질취득액 약 1.49억의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 105,000,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 149,570,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 매각가 감소분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 전환되어 총 부담은 약 1.49억 수준에 머뭅니다.
- 임차인 보증금 전액변제 여부 확인. 황혜미의 보증금 147,300,000원이 실제 배당에서 얼마나 변제되는지가 인수액을 결정합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 현재 추정 인수액 44,570,000원의 신뢰도를 높일 수 있습니다.
- 신청채권자·임차인 동일인 관계 확인. 황혜미가 강제경매 신청채권자이자 임차권자이므로 계약관계와 배당 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 150,000,000원 또는 실질취득 149,570,000원이 현재 시장가보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.05억짜리 경매”가 아니라 “약 1.50억 인수형”
이 사건의 숫자에서 가장 경계해야 할 것은 최저매각가 105,000,000원입니다. 감정가 150,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 황혜미의 대항력 있는 보증금 147,300,000원이 낙찰가보다 크고 현재 배당 추정상 44,570,000원이 미변제됩니다. 따라서 매수인의 현재 실질 부담은 149,570,000원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 2회 유찰 시 149,023,000원, 3회 유찰 시 148,626,100원으로, 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근에 고정됩니다. 여기에 국세·지방세의 우선배당 변수가 남아 있습니다. 실거래 비교자료까지 없는 상태이므로 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없는 물건입니다. 결론은 “유찰률이 아니라 인수보증금부터 본다”입니다.
