의정부지방법원 2025타경1814. 고양시 덕양구 화정동 은빛마을아파트 524동 1층 104호입니다. 현재 소유자 허광진은 2019년 10월 10일 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했고, 등기는 2019년 11월 22일 접수됐습니다. 감정가는 627,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 307,230,000원으로 감정가의 49%입니다.
숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 가격 판단에 필요한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 등기상 말소관계와 실제 평면 현황을 분리해 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 은빛마을아파트 제524동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 화중로 164 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하 1층/지상 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 허광진 (2019.10.10. 매매, 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 307,230,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 캔버스대부 / 479,818,356원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리는 이미 말소됐다
등기부에는 1999년 국민은행 근저당, 2001년 농업협동조합중앙회 가압류, 2002년 삼성생명 근저당, 2012년 교보생명 근저당, 2014년과 2015년 중소기업은행 근저당 등 오래된 권리 이력이 나타납니다. 그러나 각각 2000년·2001년·2012년·2014년·2015년·2019년에 말소등기가 접수돼 현재 살아 있는 선순위 권리로 보기는 어렵습니다.
따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2021.03.17. 신한은행 근저당입니다. 이후 설정된 대명캐피탈대부·캔버스대부 근저당과 오케이저축은행·현대캐피탈 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자 캔버스대부가 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 307,230,000원은 감정가 627,000,000원의 49%입니다. 인수금액이 0원이므로 확인된 범위에서의 실질취득액도 최저매각가와 같은 307,230,000원입니다.
그러나 동일 단지 최근 12개월 평균, 최신 실거래와 가격 추세가 확인되지 않습니다. 감정가가 현재 시세보다 높게 산정됐을 가능성, 1층이라는 개별 조건, 평면도 불일치에 따른 불확실성을 반영하지 않은 채 “감정가의 절반이니 싸다”라고 평가하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,101,220원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 3. 농업협동조합중앙회 가압류 | 19,790,895원 | 19,790,895원 |
| 4. 삼성생명보험 근저당 | 219,600,000원 | 210,337,885원 |
| 5. 교보생명보험 근저당 | 230,400,000원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 근저당 | 271,200,000원 | 0원 |
| 7. 중소기업은행 근저당 | 312,000,000원 | 0원 |
| 8. 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 캔버스대부 근저당 | 680,000,000원 | 0원 |
| 10. 오케이저축은행 가압류 | 67,408,115원 | 0원 |
| 11. 현대캐피탈 가압류 | 44,155,418원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,521,870,700원, 채권자 예상배당 302,128,780원, 미배당 2,219,741,920원으로 계산된 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황상 핵심 — 104호 평면도 불일치
이 사건의 가장 중요한 현황 문제는 건축물대장 건축물현황도상 524동 1층 평면도와 104호 평면도가 일치하지 않는다는 점입니다. 104호 평면도는 동일 단지 다른 동의 동일 면적 호수 평면도인 것으로 추정됐고, 감정평가는 실제 현황과 일치하는 1층 평면도를 기준으로 이뤄졌습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 화중초등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 화정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 4면 각지이며 북측과 서측 진출입로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 15층 건물로, 위생·급배수·난방· 승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 화정능곡택지개발 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 교육환경 보호구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았지만, 평면도 불일치는 별도로 해소 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 내부구조 확인. 524동 1층 평면도와 104호 평면도가 다르므로 현관 위치, 방 배치, 전유 경계와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 건축물대장 원본 대조. 감정평가에 사용된 1층 평면도와 104호 평면도, 동일 단지 다른 동 도면을 함께 대조하고 정정 필요 여부를 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사, 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자를 특정하세요.
- 등기 말소 이력 확인. 과거 근저당과 가압류가 배당 계산에 포함돼 있으므로 최신 등기부에서 말소사항과 현재 유효 권리를 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만 사용하지 말고 같은 단지·유사 면적·1층의 최근 거래와 현재 매물을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부와 건축물대장을 입찰 직전 기준으로 다시 열람하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 현황은 단순하지 않다
등기상으로는 2021년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 오래된 국민은행·삼성생명·교보생명· 중소기업은행 권리도 말소등기가 확인되므로 선순위 인수권리로 볼 근거는 약합니다.
하지만 이 사건을 ‘권리 깨끗하고 감정가의 49%인 아파트’로만 보면 안 됩니다. 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부를 판단할 수 없고, 건축물대장상 평면도 불일치라는 구체적인 현황 리스크가 있습니다. 배당표 역시 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있어 재검증이 필요합니다. 결론은 등기 인수는 낮지만, 현황 확인 난도는 높은 C등급 물건입니다. 내부구조와 점유, 건축물대장 원본을 확인하기 전에는 감정가 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
