64,141,000원
인천지방법원 2025타경511271. 부평구 삼산동 힐스테이지 102동 403호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 장명화이며 2022.07.13 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 233,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.10.05 설정된 신성우의 근저당권으로 채권최고액은 230,000,000원입니다. 그 이후 압류와 강제경매개시결정, 2024.06.20 등기된 정보석의 임차권 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 정보석은 이미 2022.05.27 전입·점유하고 2022.04.22 확정일자를 받은 상태여서 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권이 핵심입니다.
따라서 이 사건은 “근저당보다 뒤에 임차권등기가 있으니 소멸한다”만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차권등기의 등기순위와 별개로 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 64,141,000원에서 계산된 미배당 잔액은 167,413,538원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 217-3 힐스테이지 102동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 장명화 (2022.07.13 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 64,141,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 255,448,509원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.05 신성우 근저당권 · 채권최고액 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 보증금은 남는다
가장 중요한 날짜는 정보석의 2022.05.27 전입·점유입니다. 말소기준 근저당 2023.10.05보다 앞서고 확정일자도 2022.04.22로 확인됩니다. 임차권등기는 2024.06.20에 이루어져 형식상 근저당보다 뒤이지만, 이 등기 자체의 소멸 여부가 선행 대항력을 없애는 것은 아닙니다. 현재 배당표에서는 정보석에게 62,586,462원이 배당되고 부족분 167,413,538원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
임차인·점유자 분석
조사된 임차인·점유자는 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 각 사람의 전입시점과 보증금 확인 여부를 개별적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정보석 | 2022.05.27 확정 2022.04.22 | 230,000,000원 | 있음 | 있음 | 167,413,538원 |
| KERN KELLY FINLEY | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 김수지 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’이 중요하다
현재 최저가는 64,141,000원으로 감정가 187,000,000원에서 세 차례 유찰된 가격입니다. 그러나 대항력 있는 정보석의 보증금 230,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 최저가만을 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서는 정보석에게 배당되는 금액이 62,586,462원이고, 미배당 잔액 167,413,538원을 매수인이 이어받습니다.
이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 즉 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 하며, 정보석의 보증금 230,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조입니다. 배당표에서는 집행비용 1,554,538원이 먼저 공제되기 때문에 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 보증금 수준을 소폭 웃돌지만, 핵심은 유찰이 추가돼도 총 부담이 최저가만큼 내려가지 않는다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,554,538원 |
| 1. 임차인 정보석 보증금 | 230,000,000원 | 62,586,462원 |
| 2. 근저당 · 신성우 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 255,448,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 정보석 보증금의 미배당액 167,413,538원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신성우 근저당과 한국주택금융공사 청구에는 배당이 없는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, KERN KELLY FINLEY의 보증금은 확인되지 않아 위 금액에 포함돼 있지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 64,141,000원 | 167,413,538원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 44,898,700원 | 186,309,477원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 31,429,089원 | 199,536,635원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택이며, 6층 건물 중 4층 403호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 ‘사랑샘공원’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측·남측·서측의 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브붕 6층 건물로, 상·하수도설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산1지구)·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정보석 보증금 인수. 현재 회차 기준 미배당 167,413,538원을 매수인이 인수하는 구조를 입찰가 계산에 반드시 포함해야 합니다.
- KERN KELLY FINLEY 관계 확인. 2022.05.27 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차관계, 정보석과의 관계, 별도 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 김수지 점유 확인. 2024.11.04 전입은 말소기준 2023.10.05 이후여서 대항력은 없지만 현재 점유관계는 명도 과정에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 4회·5회 유찰 시에도 매수인 인수액이 각각 186,309,477원, 199,536,635원으로 늘어납니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·세금·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구·등기 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “64,141,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 놓고 보면 감정가 187,000,000원에서 3회 유찰되어 64,141,000원까지 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 기준을 바꾸면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 정보석은 말소기준보다 앞선 2022.05.27 전입·점유와 2022.04.22 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 167,413,538원은 매수인 인수입니다.
낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 인수액이 커지므로 실질취득 부담은 약 230,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 게다가 같은 2022.05.27 전입자인 KERN KELLY FINLEY의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 미상 점유관계입니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
