91,630,000원
인천지방법원 2025타경511271. 이 사건의 핵심은 등기부의 말소 여부보다 선순위 임차인의 보증금 인수입니다. 현재 소유자는 장명화이고, 2022.07.02 매매를 원인으로 거래가액 233,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2023.10.05 설정된 신성우의 근저당권 230,000,000원입니다. 그런데 정보석은 그보다 앞선 2022.05.27 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.04.22입니다. 이후 2024.06.20 임차권등기까지 마쳤기 때문에 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 91,630,000원을 기준으로 집행비용 2,049,340원을 먼저 제외하면, 정보석에게 배당되는 금액은 89,580,660원입니다. 보증금 230,000,000원 중 140,419,340원이 남고, 이 금액을 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수잔액은 커져, 낙찰가만 보고 체감하는 할인폭이 실제 취득비용에는 그대로 반영되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 217-3 힐스테이지 102동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브붕 6층건 중 4층 403호 |
| 소유자 | 장명화 · 2022.07.02 매매 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 255,448,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인의 시작일이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.10.05 신성우 근저당권입니다. 그 이후의 수원세무서장 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정보석의 임차권등기 자체는 2024.06.20으로 말소기준 이후에 등기됐지만, 실제 전입·점유일은 2022.05.27이고 확정일자는 2022.04.22입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·리스크 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정보석 | 2022.05.27 | 2022.04.22 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 현재 회차 미배당 140,419,340원 매수인 인수 |
| KERN KELLY FINLEY | 2022.05.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 전 전입 · 보증금 미상으로 추가 인수 가능성 확인 필요 |
| 김수지 | 2024.11.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가가 낮아져도 그 차이가 그대로 이익이 되지 않습니다. 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 매수인이 넘겨받는 미배당 보증금이 커지기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 정보석 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 91,630,000원 | 140,419,340원 | 232,049,340원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 64,140,999원 | 167,413,539원 | 231,554,538원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 44,898,699원 | 186,309,478원 | 231,208,177원 |
현재 회차 기준으로는 91,630,000원 + 140,419,340원 = 232,049,340원입니다. 3회 유찰 시에도 231,554,538원, 4회 유찰 시에도 231,208,177원으로, 정보석 보증금 230,000,000원 부근에서 실질취득이 사실상 고정됩니다. 특히 현재 회차의 알려진 실질취득 232,049,340원은 감정가 187,000,000원보다도 큽니다.
동일 조건의 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 확인 가능한 비용만 놓고 보면 실질취득이 감정가를 웃돌고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 1. 임차인 정보석 보증금 | 230,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 근저당 · 신성우 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 255,448,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정보석 보증금의 부족분 140,419,340원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신성우 근저당권과 한국주택금융공사 청구에는 현재 가정 매각가에서 배당이 없으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 사랑샘공원 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브붕 6층건 중 4층 403호입니다.
- 설비. 상·하수도설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단의 부정형 토지를 단지형다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용하며, 동측·남측·서측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산1지구)·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 실질취득을 보세요. 현재 최저가 91,630,000원이 아니라 정보석 인수잔액을 더한 232,049,340원이 알려진 취득비용의 출발점입니다.
- 정보석 잔액 인수 확인. 보증금 230,000,000원 중 현재 가정 배당액은 89,580,660원, 매수인 인수액은 140,419,340원입니다.
- KERN KELLY FINLEY 확인. 2022.05.27 전입으로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 별도 확인이 필요합니다.
- 김수지 확인. 2024.11.04 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없으나 보증금 등 임대차 조건은 확인이 필요합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 64,140,999원, 4회 유찰 시 44,898,699원으로 내려가지만 정보석 인수잔액은 각각 167,413,539원·186,309,478원으로 증가합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 조건 실거래가가 확인되지 않으므로 실질취득 232,049,340원의 시세 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당요구·점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “2.32억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 187,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 최저가 91,630,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 정보석은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고, 보증금 230,000,000원 가운데 140,419,340원이 현재 매각가에서는 배당되지 않습니다. 그 잔액을 매수인이 인수하므로 알려진 실질취득은 232,049,340원입니다.
더 유찰돼도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 정보석의 인수잔액이 커져 3회 유찰 시 알려진 실질취득은 231,554,538원, 4회 유찰 시에도 231,208,177원입니다. 게다가 KERN KELLY FINLEY는 말소기준보다 빠른 2022.05.27 전입이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 낙찰가가 싸 보이는 것과 실제 취득이 싼 것은 전혀 다릅니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수잔액까지 합친 실질취득액과 미상 임차관계를 기준으로 판단해야 합니다.
