인천지방법원 2025타경511311. 미추홀구 주안동 삼성아트빌라 A동 401호, 전용 34.275㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 박혜진 씨로, 2022년 5월 6일 거래가 65,000,000원에 취득했습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 68,316,986원입니다. 감정가가 소유자의 취득가와 같은 6,500만원인데, 세 차례 유찰되면서 최저가가 2,229만원대로 내려왔습니다.

눈여겨볼 부분은 낙찰가가 아닌 보증금과 권리관계입니다. 2022년 11월 23일 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 65,000,000원으로, 말소기준인 2023년 10월 26일 압류보다 앞섭니다. 배당표상 부족분은 43,506,310원입니다. 다만 이 임차권에 관한 말소 동의 확약서가 제출되어 있으며, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 주체로 표시되어 있어 실제 임차인과 중복 계산해서는 안 됩니다.

특히 명세서에 별도로 기재된 실제 임차인은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 확약서에 따른 등기말소 문제와 이 임차인의 독립적인 대항력 문제를 구분하는 것이 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2023년 10월 26일 부산광역시 동래구의 압류입니다. 이후 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 부산광역시 연제구의 압류는 이미 말소되었습니다.

문제는 기준권리보다 앞선 을구 17번 주택임차권등기입니다. 등기상 전입신고일은 2020년 10월 30일, 점유개시일은 2020년 11월 4일, 확정일자는 2020년 10월 15일로 기재되어 있습니다. 선순위 대항력 및 우선변제 관계가 있으므로, 확약서를 고려하지 않은 계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명과 보증금 승계 신고

임차 관계는 실제 임차인 1명과 보증금 대위·승계 주체인 한국토지주택공사의 신고로 구분됩니다. 한국토지주택공사에 기재된 보증금 65,000,000원을 별도의 신규 임차보증금으로 더하면 중복 계산입니다.

한국토지주택공사는 실제 임차인과 별개인 보증금 대위·승계 신고로 분류합니다. 실제 임차인의 성명 표기와 권리관계는 명세서 원문 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가와 실질취득액을 구분해야 한다

삼성아트빌라 A동 동일 면적대에서 확인된 거래는 아래와 같습니다. 거래 시점이 2021년과 2022년에 머물러 있어, 평균 83,500,000원을 현재 매매시세로 그대로 적용하기는 어렵습니다.

최신 확인 거래는 2022년 5월의 65,000,000원입니다. 과거 2건 평균 83,500,000원은 2021년의 102,000,000원 거래가 포함된 값이므로, 이를 기준으로 최저가가 평균의 26.7%라는 숫자만 강조해서는 안 됩니다. 최근 거래 공백과 개별 물건의 상태를 고려한 별도 시세 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)

아래는 선순위 임차권의 배당 및 미배당액을 계산한 기본 배당모형입니다. 확약으로 인한 최종 인수 해소 여부는 별도 판단 사항이며, 표의 계산상 부족액과 구분해야 합니다.

집행비용은 매각가의 약 3.6%를 적용한 추정액입니다. 신청채권자 예상배당액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 임차권 계산상 부족액은 확약 적용 전 배당모형상의 금액으로, 확약에 따라 해당 인수가 유효하게 해소되면 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 계산상 인수액

기본 배당모형에서 매각가가 낮아질수록 임차권의 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 인수가 유지되는 경우에는 낙찰가가 크게 내려가도 실질취득액이 약 6,500만원 수준에 머뭅니다. 반대로 확약으로 해당 임차권 인수가 유효하게 해소되면 이 금액을 매수인 부담으로 더하지 않습니다. 두 가지 경우를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 미추홀구 주안동 소재 학익여자고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 1997.02.21 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 2m 내외의 도로에 접합니다. 차량 접근성과 실제 주차 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 가장형 평탄지로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. A동 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 거래는 2021~2022년 2건입니다. 장기간의 거래 공백과 3회 유찰 이력을 고려해 실제 매수 수요와 환금가치를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2025.09.29 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체, 말소 대상, 법적 효력, 대항력 포기 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권자와 확약 주체. 등기상 한국토지주택공사와 확약서 제출 주체인 서울보증보험 주식회사 사이의 권한·승계 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인. 명세서상 '주식회'로 표시된 실제 임차인의 정확한 명의, 전입일, 보증금, 확정일자 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 대위·승계 보증금 65,000,000원을 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 배당 및 인수액. 계산상 미배당액 43,506,310원과 확약 적용 후 해당 권리의 실질 인수액 0원을 구분하고, 확약 밖 권리의 승계 위험은 별도로 검토해야 합니다.
• 압류 관련 조세. 말소기준인 동래구 압류와 관련하여 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위가 기본 배당모형과 달라질 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2022.05의 65,000,000원이므로, 인근 유사 다세대주택의 현재 거래·매물과 비교해야 합니다.
• 현장 조사. 4층 건물의 최상층 세대인 만큼 누수·방수·외벽·설비 상태를 점검하고, 실제 주차 여건 및 점유자와의 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 부담 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원본 및 최신 사건 진행 상황을 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,229만원보다 확약의 범위가 중요하다”

이 물건은 감정가 6,500만원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 22,295,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단순히 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 평가하기는 어렵습니다.

확약을 반영하지 않은 배당모형에서는 선순위 임차권의 계산상 인수액이 43,506,310원이고, 낙찰가와 합친 실질취득액은 65,801,310원입니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다. 이러한 구조에서는 최저가 하락 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

반면 2025년 9월 29일 제출된 확약서에 따라 을구 17번 임차권의 인수가 유효하게 해소된다면, 그 권리에 한정한 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약서에는 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있으며, 별도로 표시된 실제 임차인의 대항력과 보증금은 여전히 확인이 필요합니다.

따라서 본건은 확약의 적용 범위와 미상 임차인의 권리관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 소규모 다세대주택의 장기간 실거래 공백과 3회 유찰 이력까지 고려하면, 낮은 최저매각가만을 근거로 판단하기보다는 실제 인수 위험과 현재 환금가치를 함께 검증해야 합니다.