인천지방법원 2025타경511311. 주안동 삼성아트빌라 A동 4층 401호, 전용 34.275㎡ 다세대주택입니다. 감정가 65,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,850,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박혜진이고, 2022.05.04 매매를 원인으로 2022.05.06 소유권이전이 됐으며 거래가액은 65,000,000원입니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 68,316,986원입니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2023.10.26 동래구(부산광역시)의 압류입니다. 그 뒤의 2025.08.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 을구 17번 한국토지주택공사 주택임차권이 있어 일반적인 사건이라면 매수인 인수 문제가 생깁니다. 이 임차권은 임차보증금 65,000,000원, 주민등록일자 2020.10.30, 점유개시일자 2020.11.04, 확정일자 2020.10.15로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1342-157 삼성아트빌라 4층401호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주승로69번길 20-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.275㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인 | 1997.02.21 |
| 소유자 | 박혜진 · 2022.05.06 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 68,316,986원 |
| 말소기준 | 2023.10.26 갑구 22번 압류 · 동래구(부산광역시 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상임차인은 별도
② 임차인 분석
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 보증기관 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 구분 | 성명 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 제4층 제401호 34.275㎡ 전부 65,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2020.10.30 · 점유 2020.11.04 | 우선변제 확정일자 2020.10.15 · 배당요구 | 실질 0원* 말소 동의 확약 2025.09.29 |
| 실제 임차인 | 주식회 | 주거 보증금 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 확인 필요 확약 적용 밖 |
* 한국토지주택공사 보증금 65,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 합산하지 않습니다. 현재 배당표 기준 미배당액은 34,123,300원이지만, 2025.09.29 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 실제 임차인 주식회의 권리관계는 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 미상임차인까지 확인돼야 가격 메리트가 확정된다
삼성아트빌라(A동)는 10세대 규모이고, 전용 34.28㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022.05의 65,000,000원, 그 이전 거래는 2021.07의 102,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 83,500,000원이고, 현재 최저가 31,850,000원은 이 지표의 38.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 34.28㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2021.07 | 34.28㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 83,500,000원 |
주된 한국토지주택공사 임차권만 놓고 확약을 반영하면 실질취득은 31,850,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 이 금액은 최신 거래 65,000,000원보다 낮고 최근 12개월 평균 지표 83,500,000원의 38.1%입니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고 최신 거래 자체가 2022.05이며, 실제 임차인 주식회의 보증금·대항력도 미상입니다. 따라서 31,850,000원만 보고 최종적으로 싸다고 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 973,300원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 65,000,000원 | 30,876,700원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 68,316,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 34,123,300원입니다. 그러나 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 서울보증보험 주식회사의 청구금액 68,316,986원은 전액 미배당입니다. 실제 임차인 주식회의 미상 권리는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 총액은 65,000,000원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 31,850,000원 | 34,123,300원 | 확약 반영 31,850,000원* |
| 3회 유찰 시 | 22,295,000원 | 43,506,310원 | 확약 적용 시 22,295,000원* |
| 4회 유찰 시 | 15,606,499원 | 50,074,418원 | 확약 적용 시 15,606,499원* |
확약이 없다는 전제라면 대항력 있는 65,000,000원 임차보증금 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 현재 회차에서도 매각가 31,850,000원에 룰상 인수 34,123,300원이 붙는 구조입니다. 이 사건은 2025.09.29 확약 때문에 한국토지주택공사 임차권만큼은 그 원칙적 인수가 실질 0원*으로 바뀌는 것이 핵심입니다. 다만 실제 임차인 주식회의 미상 권리는 이 계산과 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 34.275㎡입니다. 삼성아트빌라는 A·B 2개동이고 본건은 A동입니다.
- 입지. 학익여자고등학교 북동측 인근이며, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 2미터 내외 도로에 접합니다. 토지 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·가축사육제한구역·주거환경개선지구·과밀억제권역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 101.0㎡, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,041,000원/㎡입니다.
- 건물. 1997.02.21 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼성아트빌라(A동)는 10세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회여서 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.09.29 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각·잔금납부 단계에서 을구 17번 임차권 말소에 필요한 범위를 충족하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 주식회 확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 65,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 최저가 착시 경계. 31,850,000원은 감정가의 49%, 최근 12개월 평균 지표의 38.1%지만 미상임차인 인수액이 확인되기 전까지는 최종 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
- 환금성 확인. 10세대 다세대, 약 2미터 도로 접면, 단지 평균 2.6회 유찰이라는 조건을 감안해 매도기간과 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,850,000원짜리 물건”으로 단순화하면 안 된다
표면만 보면 감정가 65,000,000원에서 두 번 유찰돼 31,850,000원까지 내려온 다세대입니다. 더구나 가장 큰 권리위험인 한국토지주택공사 65,000,000원 주택임차권도 2025.09.29 제출된 말소 동의 확약서 때문에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 가격 매력은 분명해 보입니다.
하지만 결론을 한 단계 더 보수적으로 잡아야 합니다. 보증기관 승계 신고와 별도로 실제 임차인 주식회 1명이 남아 있고, 이 임차인의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력은 ‘있음’이 아니라 가능·미상이며, 확약 역시 이 임차인에게 자동으로 확장되지 않습니다. 10세대 다세대, 2회 유찰, 단지 평균 2.6회 유찰이라는 환금성 조건까지 함께 보면 이 물건은 “주된 권리위험은 해소됐지만 마지막 임차인 확인 전에는 닫히지 않은 사건”입니다. 가격은 조건부 매력, 권리는 추가 확인이 결론입니다.
