인천지방법원 2025타경511370. 영종도 중산동 영종웨스턴인터내셔널호텔 3층 319호입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설(호텔)이고, 철근콘크리트구조 13층 건물 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 김영진이며 2020.10.13. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 보령수산업협동조합의 채권최고액 41,600,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.09.12. 북인천새마을금고 근저당이 추가됐고, 2025.08.06. 보령수산업협동조합 신청으로 다시 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당은 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석에서 별도로 확인해야 할 부분은 점유·임대차입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 영종웨스턴인터내셔널호텔 관련 점유가 잡혀 있지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511370 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1953-2 영종웨스턴인터내셔널호텔 3층 319호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 은하수로29번길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 중 3층 319호 |
| 소유자 | 김영진 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 32,895,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 소멸
현재 권리관계의 기준은 2020.10.13. 설정된 보령수산업협동조합 근저당 41,600,000원입니다. 2024.09.12. 북인천새마을금고 근저당 510,171,000원과 2025.08.06. 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계하는 근저당은 없습니다.
② 임차·점유 확인 — ‘계약 종료’만으로 끝내면 안 된다
| 점유·임차 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 영종웨스턴인터내셔널호텔 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
매각물건명세서 비고에는 호텔의 일부로 사용 중이었으나 현재 임대차계약이 종료된 상태라고 기재돼 있습니다. 하지만 동시에 관리비가 몇 년 이상 미납돼 있다고 적혀 있습니다. 따라서 실제 인도 상태, 호텔 운영주체와의 점유관계, 관리비 정산 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 1. 근저당 · 보령수산업협동조합 | 41,600,000원 | 41,600,000원 |
| 2. 근저당 · 북인천새마을금고 | 510,171,000원 | 2,749,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,570,000원 기준 채권 총액 551,771,000원 중 44,349,740원이 배당되고, 미배당은 507,421,260원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 507,421,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 520,846,183원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,329,299원 | 21,527,372원 | 530,243,628원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 ‘구읍뱃터’ 남동측 약100미터 지점으로, 주변은 숙박시설·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 숙박시설(호텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약25미터, 남측과 동측 약12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 대로3류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 숙박시설과 제1·2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,379.5㎡, 공시지가는 3,641,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 임대차 종료 확인. 임대차계약 종료 기재가 실제 점유 종료와 동일한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비가 몇 년 이상 미납됐다고 기재돼 있으므로 관리주체에 미납 내역과 인수 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 호텔 운영 구조 확인. 개별 객실 소유와 호텔 운영·관리 관계가 실제 이용과 처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 호텔 또는 유사 숙박시설의 현재 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘운영·점유·관리비’가 먼저다
이 물건은 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰돼 45,570,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2020.10.13. 보령수산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 호텔이라는 저환금성 용도, 전입·보증금·확정일자 미상 점유, 몇 년 이상 미납된 관리비가 함께 있습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기권리는 비교적 정리되지만, 현장 리스크는 아직 닫히지 않았습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 주기보다, 점유관계와 관리비를 확정하고 실제 호텔 객실의 거래 가능성과 환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
