인천지방법원 2025타경511370. 인천 중구 중산동 영종웨스턴인터내셔널호텔 3층 319호로, 감정평가상 현재 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 감정가는 93,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,899,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 김영진이며, 2020.10.13. 보령수산업협동조합 근저당권 41,600,000원이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 이후 설정된 북인천새마을금고 근저당권 510,171,000원과 2025.08.06. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 영종웨스턴인터내셔널호텔이 조사 대상으로 기재되어 있고, 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 비고에는 호텔의 일부로 사용됐으나 임대차계약이 종료된 상태라고 적혀 있으며 관리비도 몇 년 이상 미납되어 있다고 합니다. 따라서 배당표의 인수액 0원과 별개로, 현장 점유관계와 임대차 종료 상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511370 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1953-2 영종웨스턴인터내셔널호텔 3층319호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 내 3층 319호 |
| 소유자 | 김영진 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 31,899,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령수산업협동조합 / 32,895,242원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 별도 확인
현재 권리관계의 기준은 2020.10.13. 보령수산업협동조합 근저당권 41,600,000원입니다. 2024.09.12. 북인천새마을금고 근저당권 510,171,000원은 후순위이고, 2025.08.06. 보령수산업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2015.11.18. 고창군수산업협동조합 근저당권 98,800,000원과 2019.10.22. 임의경매개시결정은 2020.10.13. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력입니다.
② 임차·점유 확인 — 대항력은 ‘미상’
| 조사 명칭 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 영종웨스턴인터내셔널호텔 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가 31,899,000원은 감정가 93,000,000원의 34% 수준입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어려우므로 실제 영업·운영 상태와 거래사례 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 974,182원 |
| 1. 근저당 · 보령수산업협동조합 | 41,600,000원 | 30,924,818원 |
| 2. 근저당 · 북인천새마을금고 | 510,171,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서는 보령수산업협동조합 근저당에도 미배당이 발생하고, 북인천새마을금고와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 520,846,182원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(호텔)로 이용 중인 13층 건물의 3층 319호입니다.
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 구읍뱃터 남동측 약100미터 지점으로, 주변은 동류형 숙박시설·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약25미터, 남측과 동측 약12미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 3,641,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 확인. 영종웨스턴인터내셔널호텔의 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력을 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 임대차계약 종료 기재와 현재 현장 점유상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 몇 년 이상 미납되었다는 조사 내용이 있으므로 관리비 총액과 매수인 부담범위를 관리주체에 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 숙박시설의 실제 거래사례와 환금성을 확인하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태이므로 권리 외에도 운영상태·점유·관리비·시장성 등 유찰 원인을 함께 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 인수 0원과 점유자의 대항력 미상은 별개 문제이므로 두 항목을 각각 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시장성
이 물건은 등기상으로는 구조가 비교적 분명합니다. 2020.10.13. 보령수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 영종웨스턴인터내셔널호텔의 전입·보증금이 미상이라 대항력 판단은 아직 닫히지 않았고, 임대차계약 종료 및 장기간 관리비 미납이라는 현황조사 내용도 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 93,000,000원에서 3회 유찰돼 31,899,000원까지 내려온 것은 분명한 사실이지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 소멸관계는 단순하지만, 점유·관리비·숙박시설의 환금성까지 확인해야 완성되는 물건입니다.
