인천지방법원 2025타경511448. 인천 서구 가정동 ‘루원시티어울림’ 204동 15층 1501호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 고미현 씨가 2021년 9월 7일 거래가 298,622,000원에 소유권을 취득한 날, 상인천새마을금고 명의의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 상인천새마을금고의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
등기상 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않았고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리구조가 단순하다는 사실과 별개로, 현장 점유자·전입관계·명도대상은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 597-2 루원시티 어울림 204동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 25층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 고미현 (2021.09.07. 거래가 298,622,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 500,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 상인천새마을금고 / 400,537,246원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.07. 상인천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리 없음
조사된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2021년 9월 7일 설정된 상인천새마을금고 근저당권이며, 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 5억은 평균 시세의 100.5%
루원시티어울림은 1,243세대, 사용승인일 2015년 8월 18일인 아파트입니다. 아래는 전용 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 7 | 487,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 512,500,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 482,500,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 495,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 499,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 10 | 505,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 16 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 20 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 497,583,333원 |
최근 실거래 범위는 482,500,000원~512,500,000원, 평균은 497,583,333원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 500,000,000원은 평균보다 2,416,667원 높고, 시세 평균의 100.5%에 해당합니다. 신건 가격이 거래 범위 안에는 들어오지만, 평균 시세보다 싸게 출발하는 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,400,000원 |
| 1. 근저당 · 상인천새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,600,000원 |
매각가 500,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 480,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 12,600,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 500,000,000원 | 480,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 86,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 165,280,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천루원중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 가정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 15층이며, 사용승인일은 2015.08.18.입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,048,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 일부 도로 및 보행자전용도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,243세대 단지이며 전용 84.99㎡ 실거래 12건이 482,500,000원~512,500,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 점유 원인, 전입관계를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가 500,000,000원은 실거래 평균 497,583,333원보다 높습니다. 취득비용과 수리·명도 가능 비용을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 일정. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유자가 확인되지 않은 상태이므로 인도명령 가능 여부와 협의 기간을 보수적으로 검토하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 사용료를 확인하세요.
- 배당 변동 항목. 예상배당표에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 신중
이 물건은 2021년 상인천새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고 이후 권리가 매각으로 소멸하는 단순한 구조입니다. 조사된 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이어서, 등기상 권리분석 난도는 높지 않습니다.
하지만 현재 최저가 500,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 497,583,333원의 100.5%입니다. 실거래 범위 안에 있는 가격이지만 평균보다 싸지 않고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격과 점유는 확인 후 판단”입니다. 이 사건의 승부처는 권리 해석보다 실제 점유관계와 5억이라는 응찰가격의 타당성입니다.
