부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 낮아졌고 최근 거래 대비 가격 구간은 나쁘지 않습니다. 다만 임차권등기 보증금 72,000,000원이 존재하고, 별도 점유자 서광호는 대항력 있음으로 조사되어 인수 위험 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

93,000,000원

65,100,000원 · 1회 유찰

최근 12개월 거래

79,000,000원

2025.11 거래

최저가 ÷ 최근시세

82.4%

최근 거래 대비

매수인 인수 위험

72,000,000원

임차권등기 기준

인천지방법원 2025타경511500. 인천 서구 심곡동 롯데맨션 디동 301호 다세대 물건입니다. 감정가는 9,300만원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 6,510만원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 동일 면적 거래 7,900만원 대비 낮은 수준입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권 인수 가능성입니다. 등기부 을구 13번에는 2024년 설정된 주택임차권이 있고 임대차보증금은 72,000,000원입니다. 또한 현황조사상 서광호 점유자는 전입일이 말소기준권리 이전으로 조사되어 대항력 있음으로 기록되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511500 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 심곡동 335-3 롯데맨션 디동 3층301호
물건종류 / 면적	다세대 · 전용 34.72㎡
소유자	김영란
감정가 / 최저가	93,000,000원 / 65,100,000원
신청채권 / 청구액	중국인 · 74,629,478원
매각기일	2026.07.30

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 13번 주택임차권은 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있어 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 잔액 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
서광호	미상	有	해당 없음	가능성 확인
중국인 계봉	72,000,000원	전입신고일 미상	확인 필요	임차권등기

⚠️ 임차권 인수 주의 을구 13번 임차권등기 보증금 72,000,000원은 배당 부족 시 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가 65,100,000원만 보고 접근하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격은 낮음

동일 면적 34.72㎡ 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 거래는 79,000,000원이며, 전체 거래 평균은 89,909,090원입니다. 최근 거래 기준으로 최저가는 약 82.4% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.11	34.72㎡	3	79,000,000원
2024.07	34.72㎡	3	72,000,000원
2023.04	34.72㎡	3	100,000,000원
평균	-	11건	89,909,090원

📉 거래 추세 최근 12개월 평균 79,000,000원은 과거 거래 평균보다 낮으며 최근 거래 기준 하락 추세(-13.2%)가 반영됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,571,800원
강제경매개시결정 · 중국인	74,629,478원	63,528,200원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차권 인수 위험을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 중국인 계봉 임차권등기 보증금 72,000,000원 관련 배당 부족 여부 확인이 필요합니다.
점유자 확인. 서광호는 대항력 있음으로 조사되어 보증금 확인 전 낙찰가 판단을 보수적으로 해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래보다 낮지만 인수 위험 반영 후 실질 취득가를 계산해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “저렴해 보이는 가격 뒤 권리가 있다”

이 물건은 1회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 임차권 리스크가 남아 있습니다. 최저가만 보면 좋은 가격처럼 보이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 실제 투자 판단이 가능합니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 필수인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	9,300만원
2	2026-07-30	대기	6,510만원

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차권 리스크가 남았다 — 인천 롯데맨션 디동 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격은 낮음

④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “저렴해 보이는 가격 뒤 권리가 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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