인천지방법원 2025타경511633. 송도동 글로벌캠퍼스푸르지오 103동 3층 302호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 808,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 565,600,000원입니다. 등기상 소유자는 김진아이며, 현재 권리분석의 기준점은 2020.11.03. 두산천주교회신용협동조합 근저당권 114,000,000원입니다. 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 비교에서는 전체 장기 평균이 아니라 최근 거래를 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 매칭된 최근 12개월 실거래 평균은 822,416,666원이고, 최신 거래는 2026.08. 840,000,000원입니다. 현재 최저가 565,600,000원은 최근 12개월 평균의 68.8% 수준입니다. 매수인이 추가로 떠안을 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 565,600,000원으로 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511633 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 103동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 송도문화로28번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 41층 건물 내 3층 302호 |
| 면적 비교 기준 | 101.99㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유자 | 김진아 · 단독소유 · 2020.02.15. 매매 거래가액 555,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 565,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 510,901,871원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 분석의 말소기준권리는 2020.11.03. 접수된 두산천주교회신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 114,000,000원입니다. 2022.03.21. 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권 588,000,000원과 2025.08.18. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 68.8%
글로벌캠퍼스푸르지오는 1,703세대, 사용승인 기준일은 2013.10.15.입니다. 비교대상 면적은 101.99㎡이며 실거래 면적이 매칭돼 있습니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 822,416,666원, 최저 730,000,000원, 최고 858,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.98㎡ | 29 | 840,000,000원 |
| 2026.07 | 101.98㎡ | 15 | 839,000,000원 |
| 2026.07 | 101.99㎡ | 24 | 858,000,000원 |
| 2026.06 | 94.99㎡ | 5 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 94.99㎡ | 19 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 101.98㎡ | 33 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 101.98㎡ | 11 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 101.98㎡ | 35 | 850,000,000원 |
| 2026.04 | 101.98㎡ | 32 | 840,000,000원 |
| 2026.03 | 101.98㎡ | 12 | 822,000,000원 |
| 2026.03 | 94.98㎡ | 33 | 820,000,000원 |
| 2026.01 | 101.98㎡ | 10 | 850,000,000원 |
| 평균 | 101.99㎡ 기준 | 12건 | 822,416,666원 |
현재 최저가 565,600,000원은 최근 12개월 평균 822,416,666원의 68.8%입니다. 최근 거래 중 가장 낮은 730,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 840,000,000원과 비교해도 상당한 가격 차이가 있습니다. 감정가 808,000,000원은 최근 12개월 평균보다는 낮으며, 현재 회차는 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 565,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,056,000원 |
| 1. 근저당 · 두산천주교회신용협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 588,000,000원 | 443,544,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 702,000,000원 중 557,544,000원이 배당되고 미배당액은 144,456,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 565,600,000원 | 144,456,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 395,920,000원 | 312,422,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 277,144,000원 | 429,536,016원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 144,456,000원에서 312,422,880원, 429,536,016원으로 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 510,901,871원이며 현재 회차 예상배당액은 443,544,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주거환경. 인천송명초등학교 북서측 인근이며, 주위는 대규모 공동주택단지로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 지식정보단지역·테크노파크역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 규모. 글로벌캠퍼스푸르지오는 1,703세대이며, 비교 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 도로. 아파트부지 남동측으로 대로, 북서측으로 광대로와 접하며 남동측 약 30미터 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(인천글로벌캠퍼스)·경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,779,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방 형태입니다.
- 건물. 승강기·화재탐지·소화전·위생·도시가스 설비와 열병합 지역난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 회차 최저가 565,600,000원에 매수인 인수액 0원이므로 실질취득도 565,600,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 822,416,666원과 최신 거래 840,000,000원을 중심으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 3층 가격조정. 본건은 41층 건물 중 3층입니다. 실거래 표에는 다양한 층의 거래가 있으므로 실제 호수의 층·향·상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 상세 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사서·현장점유를 최종 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 체납 관리비 역시 별도 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 말소 여부는 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 눈에 띄는 송도 아파트
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 회차의 가격입니다. 말소기준은 2020.11.03. 두산천주교회신용협동조합 근저당이고, 이후 비엔케이캐피탈 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 감정가 808,000,000원에서 한 차례 유찰돼 565,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적권 최근 12개월 실거래 평균 822,416,666원 대비 68.8%, 최신 거래 840,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리 정리가 단순하면서 최근 거래 대비 가격 차이가 큰 물건으로 평가할 수 있습니다. 다만 감정요항표상 상세 임대내역은 미상인 만큼 점유관계 확인을 생략해서는 안 됩니다.
