인천지방법원 2025타경511747. 인천 서구 당하동 산에들에 205동 5층 501호, 전용 62.295㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 154,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,460,000원입니다. 숫자만 보면 절반 수준까지 내려온 물건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 등기부에는 한국토지주택공사의 보증금 140,000,000원 주택임차권이 말소기준인 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 자리하고 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
현재 최저가 75,460,000원을 전제로 한 배당계산에서는 한국토지주택공사가 73,701,720원을 배당받고 보증금 잔액 66,298,280원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2025.10.17. 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 한국토지주택공사 임차권은 실질 인수를 0원으로 평가해야 합니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 별도로 신고된 보증금·전입일 미상의 점유자 문제까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1039-9 산에들에 205동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 62.295㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사아빈 · 2022.06.10. 매매 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 149,961,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차는 별도 확인
말소기준권리는 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류 108,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.07.12. 한국토지주택공사 주택임차권은 전입 2021.07.20., 확정일자 2021.06.08., 보증금 140,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 원칙적으로는 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차관계 — 확약 밖의 미상 신고가 등급을 낮춘다
| 신고자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조유미 | 2023.09.26 | 미상 | 대항력 없음 | 보증금 미상 · 한국토지주택공사 승계 신고 |
| 한국토지주택공사 | 2021.07.20 · 제5층 제501호 62.295㎡ 전부 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 확정 2021.06.08 · 배당요구 · 보증기관 대위·승계 · 확약 적용 |
| 주식회 | 전입일 미상 · 주거 | 미상 | 가능·미상 | 보증금·전입일 미상 |
조유미는 전입일이 말소기준권리인 2023.08.29.보다 늦은 2023.09.26.이므로 현재 확인되는 전입일 기준으로 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회’로 기재된 신고는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 한국토지주택공사 임차권에 대한 확약이 존재하더라도 이 별도 미상 신고까지 자동으로 소멸하거나 인수 위험이 0이라고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 낮지만 최근 거래는 하락 흐름
산에들에 205·206동은 16세대 규모이고 2008.09.03. 사용승인됐습니다. 전용 62.3㎡대 확인 거래는 5건이며, 전체 평균은 152,750,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 평균보다 최근 거래를 우선하면 최근 12개월 평균은 152,000,000원, 최신 거래는 2023.12. 140,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 0.8% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 62.3㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.02 | 62.3㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2022.09 | 62.3㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 62.3㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2021.07 | 62.3㎡ | 2 | 141,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 152,000,000원 |
현재 최저가 75,460,000원은 최근 12개월 평균의 49.6%이고, 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 한국토지주택공사 임차권에 확약이 적용돼 해당 인수액이 실질 0원이 된다면 확인 가능한 실질취득 기준액은 현재 최저가 75,460,000원입니다. 다만 미상 신고가 남아 있으므로 이 숫자만 보고 최종 취득원가가 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 140,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 149,961,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 한국토지주택공사 보증금 중 66,298,280원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2025.10.17. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 미상 신고는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 임차권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 66,298,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 88,528,796원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,975,400원 | 104,090,157원 |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 한국토지주택공사 보증금의 미배당액이 늘어, 싸게 낙찰받아도 실제 부담은 크게 줄지 않는 전형적인 선순위 임차권 구조가 됩니다. 그러나 본건에는 해당 임차권 말소 동의 확약서가 제출돼 있으므로 위 금액은 확약 미적용 시의 룰상 계산으로 봐야 합니다. 확약 밖 미상 신고에는 이 효과를 확대 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 인천발산초등학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,161,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 확인 실거래는 5건입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 0.8% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.10.17. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 미상 신고 확인. ‘주식회’로 기재된 신고의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 계약관계를 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 조유미 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금 140,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 조유미 전입. 확인된 전입일 2023.09.26.은 말소기준권리 2023.08.29.보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 최근 시세 보수적 적용. 전체 평균 152,750,000원보다 최근 12개월 평균 152,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 최근 추세도 0.8% 하락입니다.
- 다세대 환금성. 실거래 표본과 세대수가 많지 않으므로 가격 할인폭만으로 아파트와 같은 환금성을 기대하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “가격은 싸졌지만 권리는 확인이 끝나지 않았다”
이 물건의 핵심은 두 가지가 동시에 존재한다는 점입니다. 가격만 보면 감정가 154,000,000원에서 2회 유찰돼 75,460,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 152,000,000원의 49.6%이므로 할인폭은 큽니다. 또 가장 큰 선순위 권리인 한국토지주택공사 보증금 140,000,000원은 배당표상 66,298,280원이 인수로 계산되지만, 2025.10.17. 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 신고가 남아 있어 대항력과 인수 여부가 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “가격 메리트는 크지만 미상 임차관계 확인이 선행돼야 하는 다세대”입니다. 최근 거래도 이전 구간보다 0.8% 낮아지는 흐름이고, 실거래 표본도 많지 않습니다. 가격은 매력적이지만 권리 확인 전에는 안전형으로 평가할 수 없습니다.
