인천지방법원 2025타경511844. 미추홀구 숭의동 해인아트빌3차 나동 3층 301호, 58.95㎡ 전부를 대상으로 한 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이명구이고, 2018.05.11 매매로 123,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2018.06.08 주식회사포승유통의 근저당권 채권최고액 123,000,000원입니다. 이후 미추홀구 압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 이번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준보다 앞선 임차요건이 있습니다. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 임대차계약 2018.04.02, 확정일자 2018.04.03, 주민등록 2018.04.23, 점유개시 2018.04.30로 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인 인수 문제가 됩니다. 그러나 이 사건에는 2026.01.26 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼, 그 주택임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-28 해인아트빌3차 나동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 3층 301호 58.95㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이명구 (2018.05.11 매매 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 149,655,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차요건
말소기준은 2018.06.08 주식회사포승유통 근저당권입니다. 그보다 앞선 2018.04.23 주민등록과 2018.04.30 점유개시를 기초로 한 한국토지주택공사 주택임차권등기가 존재하므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 표시되어 있어 별도 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 이 자료에서 실제 임차인은 주식회 1명입니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 위험을 분리
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 실제 임차인 | 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 신고 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 주민등록 2018.04.23 점유개시 2018.04.30 | 123,000,000원 | 有 | 有 확정일자 2018.04.03 | 대위·승계 별도 보증금 아님 |
③ 회차별 취득 구조 — 최저가만 보면 안 되는 이유
이 사건의 알려진 주택임차권만 놓고 보면, 확약이 없을 경우 보증금 123,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형 구조입니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로 낙찰가만 낮아졌다고 싸지는 것이 아닙니다. 현재 회차의 룰상 계산은 낙찰가 77,420,000원에 미배당 47,373,560원을 더한 124,793,560원이고, 3회 유찰 시에는 54,194,000원에 70,181,492원, 4회 유찰 시에는 37,935,800원에 86,147,044원이 붙는 구조입니다. 다만 이번 사건은 해당 임차권 말소 확약이 있으므로 그 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차권 미배당 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 77,420,000원 | 47,373,560원 | 0원* | 77,420,000원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 54,194,000원 | 70,181,492원 | 0원* | 54,194,000원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 37,935,800원 | 86,147,044원 | 0원* | 37,935,800원* |
* 확약 적용 대상인 주택임차권만 0원으로 반영한 값입니다. 확약 밖 실제 임차인 주식회의 보증금·대항력은 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 123,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사포승유통 | 123,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 149,655,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 확약 전 룰상 배분을 나타냅니다. 집행비용 차감 후 75,626,440원이 보증금에 배당되고 47,373,560원이 미배당되는 계산이지만, 해당 주택임차권은 2026.01.26 말소 동의 확약이 제출돼 그 미배당액을 매수인의 실질 인수액으로 적용하지 않습니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 해인아트빌3차는 8세대입니다. 건물 사용승인 기준일은 2012.11.26입니다.
- 입지. 용정초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 섞여 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 제물포역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 동측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 공시지가 1,554,000원/㎡, 지목은 대이며 토지면적은 149.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.01.26 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 대상·조건·효력이 을구 6번 권리에 정확히 대응하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 주식회 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로, 점유관계와 대항력 성립 여부를 매각물건명세서·현황조사에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 123,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있어 실제 임차인 보증금과 별도 보증금처럼 두 번 더하면 안 됩니다.
- 세금 압류 점검. 미추홀구·국민건강보험공단·국 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 158,000,000원 대비 77,420,000원까지 내려왔어도, 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 나동 확인. 매각물건명세서 비고에 본건은 ‘나동’으로 명시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 끝난 권리”와 “아직 모르는 임차인”을 분리해서 봐야 한다
이 물건은 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 원칙대로라면 선순위 주택임차권 보증금 123,000,000원이 낙찰가보다 커 현재 회차에서 47,373,560원의 미배당 인수가 발생하는 구조입니다. 다만 2026.01.26 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약 때문에 그 권리에 한해서는 실질 인수 0원입니다.
그래서 판단의 초점은 다른 곳으로 이동합니다. 보증기관 대위·승계 신고와 별도로 실제 임차인 주식회 1명이 표시돼 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 부분을 대항력 없음으로 단정해서도, 대항력 있음으로 단정해서도 안 됩니다. 결국 이 사건은 주된 알려진 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 위험이 남은 다세대입니다. 최저가 49%보다 먼저 확인해야 할 것은 이 미상 점유관계입니다.
